فسخ معامله

سؤال184: دو نفر پس از معامله و توافق با حضور واسطه ي خبره قرارداد معامله اي را امضاء مي نمايند و بيعانه ي لازم هم از طرف خريدار به فروشنده داده مي شود كه در ظرف مدت  و مهلت معين طرفين در محضر حاضر و معامله را بطور كامل انجام دهند، فروشنده هم به اعتبار قرارداد منعقده، از بيعانه ي دريافتي با كسي ديگر معامله نمي نمايد پس از چند ماه و انقضاء مدت معينه، خريدار  از  انجام معامله طبق قرارداد منقعده منصرف شده و انصراف خود را كتباً به محضر اعلام مي نمايد و در اثر خلف وعده و نقض عهد و قرارداد ، فروشنده متضرّر مي شود، حال آيا فروشنده شرعاً حق ددارد ضرر و زيان حاصله از تخلف نقض عهد را از خريدار مطالبه و وصول نمايد يا خير؟

جواب:  اگر معامله تمام شده و شرط خيار در آن نشده خريدار حق فسخ نداشته است و چنانچه شرط خيار شده باشد مي تواند عقد را فسخ كند و ضرر فروشنده را ضامن نيست.

سؤال185: شخصي قطعه زميني را از شخصي به صورت قولنامه اي كه به امضاي طرفين معامله وبستگان فروشنده رسيد خريداري نمود و به جز مبلغ صد هزار ريال كه قرار شد در محضر پس از تنظيم سند رسمي پرداخت شود بقيه بهاي زمين را يك جا به فروشنده پرداخت و طبق قرار طرفين خريدار قبل از تهيه سند محضري زمين را عمارت نمود ولي قبل از رفتن به محضر، فروشنده بر اثر مرگ ناگهاني در گذشت و تهيه ي سند موكول به انحصار وراثت متوفّي شد. پس از انحصار وراثت، مادر متوفي وارث قانوني ايشان شناخته شده ولي حاضر نمي شود بقيه بهاي زمين را دريافت و سند رسمي تنظيم و تسليم فروشنده نمايد. مستدعي است تكليف را از نظر شرعي و قانوني اعلام فرمائيد.

جواب: اگر معامله تمام شده ولو به معاطات و قرارشده كه در محضر انتقال سند بدهند بايد ورثه عمل كنند.

سؤال186: شخصي خانه اي را طبق موازين اسلام خريد و  پول آن را به مالك داد، و بنا شد  پول خانه را در دفتر خانه رسمي پس از تنظيم سند پرداخت كند، پس از 9 ماه فروشنده به بهانه هاي مختلف از جمله گران شدن منزل از حضور در دفتر و انتقال سند خودداري مي كند، آيا شرعاً حق چنين عملي را دارد يا خير؟

جواب:  اگر معامله تمام شده حق برگشت ندارد، مگر خيار فسخ شرط شده باشد.

سؤال187: شخصي با شخصي ديگر دو قطعه زمين مزروعي آبي معامله قطعي نموده اند و فروشنده خود مدرك سپرده و از كل قيمت سه چهارم را از خريدار اخذ و بقيه را نزد مشتري كذاشته تا بعد از دادن سند دريافت نمايد خواهشمند است اولاً بفرمايي: معامله چه صورت دارد؟ ثانياً فروشنده كه با ميل خود ملك فوق را كه از چندين سال قبل تحويل خريدار داده و بهره برداري شده است حق فسخ دارد يا خريدار؟ يك چهارم قيمت كه در نزد مشتري با شرط و رضاي فروشنده مي تواند ادعاي يك چهارم اجرت را از خريدار بنمايد يا خير؟

جواب: در فرض مذكور معامله صحيح است و بدون وجود يكي از اسباب خيار هيچ يك از طرفين حق فسخ ندارد، و فروشنده فقط اصل قسط باقي مانده را حق دارد.

سؤال188: در رژيم سابق افراد پولدار زمين هاي زراعي را از زارعين به قيمت ارزان خريداري و آنها را به قطعات كوچكتر تقسيم و به قيمت گرانتر به افراد بي بضاعت و كم درآمد روخته اند و به اين وسيله همه اندوخته ي گذشته آنها هم به اقساط از آنها گرفته اند ولي حالا اين زمين ها به  درد اين ضعفا نمي خورد؛ زيرا نه در محدوده ي شهر است كه به درد ساختمان بخورد و نه امكان دارد و نه اينها قدرت زراعت كردن را دارند لذا با توجه به اينكه اين گونه فروشندگان داراي ثروت زيادي بوده و از اين راه نيز ثروت فراواني اندوخته اند ولي خريداران آن زمين ها از پول فقرا بوده و در اين معامله نيز چيزي در دست ندارند آيا با توجه به مراتب فوق اين فروشندگان موظف نيستند وجوه در يافتي را با بهم زدن معامله به خريداران پس بدهند؟

جواب:  [هيچكس] بعد از تمام شدن معامله حق بهم زدن آن را ندارد مگر يكي از اسباب خيار در بين باشد.

سؤال 189: اينجانب در اواخر سال 1358 آپارتماني را با پرداخت پنجاه هزار تومان قولنامه نمودم و قرار شد بقيه وجه را نيز در دفتر خانه پس از تنظيم سند قطعي پرداخت نمايم ، در خلال اين مدت در آپارتمان سكونت كرده و مبالغي هم در آن خرج نموده ام ليكن مالك بنا به عللي حاضر به انجام معامله نيست و حاضر است علاوه بر دريافت  پنجاه هزار تومان دريافتي، پنجاه هزار تومان هم بابت استنكاف از انجام معامله طبق قولنامه بپردازد و تقاضاي تخليه نموده است؛ من چون در اين آپارتمان با خانواده ام به عبادت مي پردازم تمنا دارم نظرتان را راجع به مسائل زير اعلام فرماييد:

1- آيا با اينكه بقيه مبلغ را از روز نخست نقداً نگهداري نموده ام تا پس از تنظيم سند به مالك بپردازم محل سكونتم غصبي است يا خير؟

2- شرعاً مكلف به تخليه مي باشم يا خير؟

3- چنانچه مكلف به تخليه مي باشم آيا بابت اين مدت كه آپارتمان را در اختيار دارم شرعاً بايد اجرت المثل بپردازم يا خير؟

جواب: 1-2-3 – اگر معامله تمام شده و شرط خيار براي خريدار يا فروشنده نشده حق فسخ معامله ندارد مگر اينكه مغبون باشد كه در صورت جهل به آن خيار غبن دارد. و نماز شما در خانه اشكال ندارد ولي در صورت تمام نشدن معامله يا اشتراط خيار يا وجود غبن كه مي توانيد معامله را فسخ كنيد و در صوت اول مطلقاً در حكم نماز درخانه  غصبي را دارد و نسبت به مدتي كه بعد از فسخ و در صورت اول مطلقاً در خانه سكونت كرده ايد اجرت المثل بدهكاريد.

سؤال190: فروشنده وخريداري معامله اي را دال بر خريد قطعي يك باب آپارتمان با توضيحات زير انجام داده اند كه مستدعي است از نظر شرعي خود را مرحمت فرماييد:1- تا كنون كه حدود شش ماه از وقت تخليه مي گذرد فروشنده آپارتمان را تحويل نداده آيا مسؤول خواهد بود يا خير؟ 2- آيا فروشنده مي تواند پس از مدت يك سال و با دريافت تمامي مبلغ معامله را بدون رضايت خريدار فسخ كند يا خير؟

جواب: در صورت تمام شدن معامله فروشنده مبيع را بايد تحويل دهد و بدون وجود يكي از اسباب خيار، حق فسخ ندارد.

سؤال191:شخصي چند سال قبل ملكي را به شخصي فروخته و خريدار از پرداخت وجه آن به عللي گوناگون امتناع نموده  و فروشنده ملك، معامله را فسخ كرده ولي خريدار بعد از فسخ معامله تا حال نسبت به استرداد ملك اقدام نكرده و اكنون پس از سالها مدعي است كه بايد همان وجه معامله ملك را بپردازد ولي فروشنده مدعي است كه آن معامله را فسخ كرده بايد عين ملك را پس بدهد مستدعي است جواب را مرقوم فرماييد؟

جواب: در صورتي كه فروشنده ملك را به قبض خريدار داده مجرد تأخير پرداخت ثمن موجب خيار فسخ نمي شود بنابراين اگر از ناحيه ديگري خيار فسخ نداشته معامله لازم است و فروشنده، ثمن معامله را حق دارد. بلي اگر از جهت ديگر خيار فسخ داشته و فسخ كرده مي تواند ملك را پس بگيرد.

سؤال192:اينجانب قصد شركت در قرعه كشي واگذاري آپارتمان را داشتم واطلاع پيدا كردم كه يكي از دوستان من شركت كرده و خانه اي هم به اسم او درآمده است و وقتي قصد خود را جهت شركت در قرعه كشي با وي در ميان گذاشتم گفت اگر مي خواهي خانه را به شما مي هم و گرنه من آن را پس مي دهم (به علت دوري راه و قسط زياد و غيره) و من هم قبول كردم و قرار شد كه چنانچه وامي گرفتم به ايشان بدهم و آن مبلغي را كه ايشان جهت خانه پيش پرداخت كرده بود به وي دادم و قرار شد باقي مانده را بعداً بدهم و در خانه نشستم ماهيانه اقساط آن را پرداختم و تمامي آنها را به اسم ايشان دادم حال پس از يك سال مي گويد: چون براي من وام نگرفته اي خانه را پس بده يا وام بگير. اكنون از نظر شرع خانه مال كدام يك از ما است با وجه به اينكه اگر من خانه را نمي گرفتم ايشان مصمم به پس دادن آن بودند و اگر خانه مال اوست اگر من آن را تخليه كنم آيا شرعاً مي توانم اقساط پرداختي و مخارجي را كه به حساب اينكه خانه مال خودم است كرده ام از ايشان بگيرم؟

جواب: اگر ساختمان را شرعاً مالك و مجاز در فروش بوده و به شما فروخته بدون حق فسخ نمي واند از شما پس بگيرد و اگر مالك نبوده و مالك شرعي ساختمان معامله را امضا نكرده ساختمان به مالك شرعي آن بر مي گردد و پولي كه بابت اقساط داده ايد به شما باز مي گردد و اجرة المثل سكونت در آن خانه را ضامن هستيد و اگر نزاعي در بين است به محاكم قضائي مراجعه نماييد.

سؤال 193: معامله شش دانگ يك باب خانه با مشخصات كامل به مبلغ معين كه متجاوز از نهصد هزار تومان مي باشد انجام شده و بين فروشنده و خريدار شرط شده كه از مبلغ بالا دويست و پنجاه هزار تومان نقداً پرداخت شود كه پرداخت شده و فروشنده دريافت كرده و مبلغ سيصد هزار تومان در دو قسط معين پرداخت شود و بقيه هم به عوض سيصد و پنجاه هزار تومان ديگر دو قطعه زمين كه هريك مساحت آن با طول و ابعاد و محل، مشخص و معين شده و در سند مشروحاً ذكر گرديده و طرفين تراضي به انجام معامله نموده و معامله هم انجام گرفته و سند عادي هم نوشته و طرفين معامله و شهود حاضر در مجلس، ذيل سند را امضا نموده اند بنابراين چون معامله با رعايت جهات اسلامي و شهودانجام پذيرفته آيا مي توان بعد از مدتي به عنوان اينكه قيمت زمين در سند نوشته نشده ولي براي اصحاب معامله [قيمت] مجهول نبوده معامله را برهم زد و كان لم يكن تلقي كرد؟

جواب: در فرض سؤال اگر زمين مشخص و معلوم است معامله صحيح و شرط نافذ است.

سؤال194: اگر كسي كالايي را فروخت و وجه آن را كاملاً دريافت نمود و حواله ي انبار صادر كرد ولي مسؤول انبار به عللي موفق به تحويل به وقع كالا نشد، هرگاه فروشنده بخواهد از معامله منصرف و وجه را مسترد نمايد آيا رضايت خريدار شرط است يا خير؟

جواب: فروشنده بايد مبيع را تحويل خريدار بدهد و بدون رضايت مشتري حق فسخ معامله و بر گرداندن پول را ندارد مگر آنكه يكي از اسباب خيار در بين باشد.

سؤال195:اينجانب با رضايت سه شريك خود، آپارتمان خود را با شخصي قولنامه كرده و در قولنامه قيد شده كه حداكثر تا فلان موقع مدارك لازم جهت انتقال آپارتمان را حاضر كنم كه حاضر هم گردانيدم ولي خريدار به علت قونين جاري كشور نتوانست در موعد مقرر مجوّز را كسب كند و راي معامله حاضر گردد مدتي گذشت تا اينكه به علت خالي بودن آپارتمان از طرف سازمان مسكن اخطار كردند، سه شريك بنده اظهار داشتند شرعاً موعد مقر معامله در قولنامه تمام شده و از طرف سازمان مسكن اخطار كرده اند و دراين شرايط خالي گذاردن آپارتمان صحيح نيست لذا آن را به اجاره داديم ولي خريدار پس از مدتي به اينجاب مراجعه و تقاضاي جريمه و انجا معامله را دارد آيا فروشندگان ، شرعاً موظف هستند بعد ازگذشت موعد مقرر آپارتمان را واگذار نماييم يا خير؟

جواب: معامله فروش و خريد اگر شرعاً انجام گرديد و تنها بنا شد انتقال سند و پرداخت بقيه پول در تاريخ مقرر انجام گيرد بدون اينكه حق فسخي براي فروشنده شرط شده باشد ملك و اجاره ي مدت واگذار به غير شده متعلق به خريدار است و وجهي كه شرط شده در صورت تأخير در انتقال سند خريدار به فروشنده بپردازد خريدار طبق شرط بايد به فروشنده بپدازد ولي اگر معامله شرعاً انجام نشده فقط قول فروش و خريد داده شده اختيار ملك با فروشنده است.

سؤال196: سال ها است كه شركت خوراك وابسته به گروه صنعتي مينو براي كاركنان خود از كمپاني اتومبيل خريداري كرده و به آنها مي فروشد اكنون هيئت مديره تصميم گرفته كه تحويل ماشين به كارمندان به طور اماني صورت گيرد و از دريافت قسط خودداري گردد و مي خواهند اين تصميم را مشمول افرادي كه در سال گذشته با مقررات گذشته ماشين گرفته اند نيز بنمايند ولي اين مسأله مورد اعتراض قرار گرفته و طبق قوانين مملكتي قانون عطف به ماسبق نمي گردد. و آئين نامه تصميم جديد هم از روز اعلام، قابل اجراست و ماهاست كه ماشين فروخته شده به كارمند در تصرف اوست آيا چنين تصميمي خلاف شرع و عرف است يا نه؟

جواب: معامله اگر با مراعات ضوابط شرعي انجام گرفته بدون حق شرعي فسخ نمي توانند آن را تغيير دهند.

سؤال 197:شخصي قريب يازده سال قبل برابر سند عادي زميني را فروخته و ثمن آن را در يافت داشته،خريدار در مورد معامله از يازده سال قبل اعياني احداث نموده و از تاريخ معامله در يد و تصرف خريدار قرار گرفته آيا اكنون مي تواند از معامله منصرف و در مقام طرح دعوي برآيد يا نه؟

جواب: معامله واقعه محكوم به صحت است مگر خلاف آن ثابت شود و مرجع رسيدگي دادگاه هاي صالحه است.

سؤال198:اگر كسي باغي را بفروشد و خريدار هم مدرك كتبي و شاهد داشته باشد آيا بايع مي تواند پس از مدتي بگويد باغ را به من برگرداني در صورتي كه تمام ثمن پرداخت شده است؟

جواب: بعد از تمام شدن معامله، بدون اينكه خياري در بين باشد نمي تواند فسخ كند.

سووال199:شخصي از شخصي بيست تُن جنس خريده كه قيمت كلي آن 750000 ريال مي شود  بدون اينكه جنس را وزن كند و تحويل بگيرد 100000 ريال بيعانه داده و قرار شده بقيه وجه را بياورد و جنس را تحويل بگيرد بعد از مدت طولاني كه جنس مورد نظر ارزان شده و فروشنده با اتكا به قول شخص خريدار جنس را نفروخته است آماده تقاضاي فسخ معامله را مي نمايد و مطالبه بيعانه را مي كند در اين صورت وظيفه طرفين چيست؟

جواب: اگر معامله تمام شده حق فسخ ندارد مگر آنكه در ضمن معامله شرطي شده باشد.

سؤال200: چند برادر كه چند قطعه زمين از پدر ارث برده اند در حالتي كه بعضي از آنها صغير و بعضي غائب بوده اند بردار بزرگ يك قطعه زمين را قبل از قسمت به شخصي فروخته و قيمت زمين را اخذ نموده و به مصرف معيشت مشترك رسانيده بعد از آنكه برادر صغير ، كبير و برادر غائب ، حاضر شده نه مشتري از اينها در خواست اجازه نموده و نه برادر بايعش و نه آنها متوجه و ماتفت بوده اند كه شرعاً حق دارند بيع مزبور را اجاره نكنند به اين عنان زمين تا مدت بيست سال يا بيشتر در دست مشتري مي ماند حالاكه مشتري فوت كرده ادعا دارند كه مابيع مزبور را اجاره نكرده ايم و حق زمين خود را از ورثه مشتري فسخ مي كنيم ورثه مشتري مدعي هستند كه حق نداريد؛ زيرا شما در اين مدت طولاني ساكت بوده ايد و ادعاي فسخ نكرده ايد و ماليات را دولت از ما اخذ كرده آيا اين دو برادر حق فسخ دارند يا خير؟

جواب: در صورتي كه بعد از اطلاع به فروش قطعه زمين، رضايت به آن داده اند ولو به خيال اينكه عمل برادرشان صحيح و نافذ است حق فسخ ندارند.

سؤال201:من حدود يك سال قبل قرارداي براي ساختن دو دستگاه توليدي با شخصي امضا كردم كه به مدت دو ماه تحويل دهد، اما به علت كمبودهاي غير منتظره اجناس و بيماري نتوانستم در موعد مقرر دستگاه را تحويل نمايم ولي در اين مدت عمده كارهاي ساخت دستگاها انجام گرفته به هر حال دو ماه بعد از زمان مقرر با اطلاع و پي گيري خريدار دستگاه آماه تحويل شد، در اين زمان خريدار مدتي را فرصت خواست تا محلي را تهيه و بعد دستگاه را تحويل بگيرد، البته در عرف سازندگان ماشين آلات، هنگامي در اين گونه موارد معامله را باطل و يا ادعاي خسارت از طرف خريدار مورد قبول است كه در قرارداد اينگونه قيد شود، ليكن در قرارداد منقعده چنين قيد نشده است حال آيا خريدار حق بهم زدن معامله و يا ادعاي خسارت را دارد يا نه؟ و آيا فروشنده حق گرفتن خسارت را دارد يا خير؟

جواب:  اگر خريدار مغبون شده يا آنچه خريده معيوب باشد خيار دارد و در غير اين صورت حق فسخ ندارد مگر شرط خيار كرده باشند.

سؤال202: شخصي با شرائط كامل و درحال هوش و عقل و صحت بدن ، همه زمين خود را به دو دختر بالغ خود بيع خياري و جائزي به مدت يك سال خيار فروخته است شخص مذكور قبل از انقضاء مدت مذكور ، فوت كرده است و دو همسر وي در هنگام فوت حامله بوده اند و بعد از فوت وي و پسر به دنيا آورده اند حال آنكه شخص مذكور وصي هم نداشته است؛ آيا بيع خياري زمين را اين دو پسر نوزاد، توسط كدام يك از اقارب و يا عدو مؤمنين ، مي توانند قبل از انقضاء مدت خيار فسخ نمايند؟ در صورت عدم فسخ شرعي، بعد از بلوغ پسران، فسخ اين معامله چگونه است؟

جواب: حق خيار به تمام ورثه از جمله زن، ارث مي رسد ولي اعمال آن منوط به توافق تمام ورثه است و ولي شرعي صغير بدون موافقت ساير ورثه از جمله دو دختر ميت كه خريدار زمين بوده اند نمي تواند فسخ كند و بعد از گذشتن مدت خيار معامله لازم و غير قابل فسخ مي شود.

سؤال 203: شخصي زميني را فروخت و خوش مسافرت كرد و در محل مسافرت فهميد كه او مغبون واقع شده به غبن فاحش، به مشتري نامه نوشت كه در اين معامله غبن واقع شده است لذا فسخ كردم؛ آيا اين فسخ نافذ است يا خير؟

جواب: كتابت تنها، فسخ نيست ولي اگر فسخ كرده و كتابت وسيله ي ابلاغ بوده فسخ نافذ است.

سؤال204: اگر باتنظيم قولنامه ملك به تصرف خريدار داده شد سپس مالك منصرف شد و راضي بر فروش نگرديد آيا پس از انصرف مالك و عدم رضايت او بر فروش، تصرف خريدار شرعاً جايز است يا نه؟

جواب: در صورتي كه معامله تمام شده اگر شرط شده كه با انصراف مالك معامله منفسخ باشد پس از آن تصرف خريدار بايد با رضايت فروشنده باشد.

سؤال205: اينجانب دو باب ساختمان در حدود سه سال و نيم قبل با قولنامه از شخصي خريده و از همان روز اول در آن سكونت كرديم از قيمت اين دو ساختمان مبلغ چهارصد هزار تومان در اول، نقداً پرداخت شد و فروشنده متعهد شد حداكثر در مدت دو ماه كارهاي مقدماتي آن را انجام داده و براي انتقال سند در محضر حاضر و پس از انتقال سند بقيه ي بهاي پول را دريافت كند ولي به علت تخلف در ساختمان كه پاركينگ را تبديل به يك واحد ساختماني نموده ونيز به علت گرفتن وام از بانك به نام خود براي همين ساختمان قادر به انتقال سند در محضر نيست اين آقاي فروشنده پس از مدت سه سال و نيم اكنون كه بهاي اين دو ساختمان به بيش از دو برابر رسيده به اينجانب مراجعه نموده و اظهار مي دارد چون بقيه بهاي مورد معامله را نپرداخته اي شرعاً حق سكونت درآن را نداري و بايد تخليه كرده و اجاره ي اين مدت را هم بپردازي آيا اين شخص مي تواند پس از سه سال ونيم معامله را بهم زده و ما را بيرون كند؟

جواب: اگر مامله شرعي هنگام نوشتن قولنامه انجام يافته و تخلف شرطي از طرف مشتري نشده فروشنده نمي تواند معامله را بهم بزند، و حق در خواست كرايه ندارد، و اگر نزاعي در بين است به مقامات صالحه رجوع نمائيد.