خیارات

اسقاط خيار غبن فاحش

سؤال: فردى ملک خود را به مبلغ 14 ميليون تومان مى‌‌فروشد. يکى از شروط قرارداد اسقاط خيار غبن فاحش براى طرفين عقد است. پس از بيع، فروشنده متوجه مى‌‌شود ارزش ملک او بيش از 200 ميليون تومان است. آيا در چنين فرضى حق فسخ دارد؟

پاسخ:خيار غبن با شرط سقوط خيار ساقط مى‌شود ولى به همان اندازه که مورد نظر بوده است؛ در فرض مذکور در مسأله که غبن فاحش ساقط شده است آن مقدار غبنى که عرفاً نسبت به معامله مذکور فاحش باشد مثلاً در معامله چهارده ميليون تومانى تا دو برابر آن فاحش حساب مى‌شود نه پانزده برابر، بنابراين در فرض مذکور فروشنده حق فسخ دارد.

خيار تخلّف شرط در فروش ملک

سؤال: پدر اينجانب صاحب يک ساختمان تجارى بود كه مدتى قبل به دليل بدهى‌‌هايى كه داشت نيمى از آن را بصورت قطعى به شخصى فروخت و آن شخص در عوض متعهد شد بدهى‌‌هاى پدرم را به طلبکارانش پرداخت کند اما فقط نصف بدهى‌‌ها را پرداخت کرده است و نسبت به پرداخت بقيه خوددارى مى‌کند آيا حق فسخ براى پدرم ثابت است؟

پاسخ:با توجه به اينکه بايد ثمن و نيز شرط ضمن عقد بطور دقيق مشخص باشد در فرض صحت عقد مذکور عرض مى‌شود که خوددارى خريدار از پرداخت بدهى فروشنده، مجوّز فسخ معامله نيست ولى اگر در معامله شرط کردند که تا مدّت معيّنى بدهى‌هاى فروشنده را که دقيقاً قبل از عقد مشخص شده است بپردازد و خريدار عمل به شرط نکرده، از باب تخلّف شرط، حق فسخ ثابت است؛ و ضمناً معلوم باشد اگر خريدار با موافقت طلبکاران طلب آنان را تقبّل کرده، فروشنده ديگر بدهى نسبت به طلبکاران ندارد ولى چنانچه توافق فقط بين خريدار و فروشنده بر پرداخت بدهى فروشنده حاصل شده باشد، هر مقدار بدهى فروشنده را که خريدار نپرداخته، بر عهده شخص فروشنده باقى است که بايد بپردازد.

شرط ضمن عقد

سؤال: مدتى پيش اينجانب اقدام به فروش ملك خود نموده‌ام و در پايان قولنامه، اين مطلب نوشته شده است كه اگر هر كدام از طرفين، پشيمان شوند بايد مبلغ پنجاه هزار تومان بابت حق پشيمانى بپردازند آيا متن فوق خيار شرط است و من مى‌توانم با توجه به پشيمان شدنم با پرداخت پنجاه هزار تومان معامله را فسخ كنم؟

پاسخ:اين شرط، شرط خيار محسوب نمى‏شود بلکه شرط پرداخت مبلغى در صورت انصراف از اتمام و تکميل معامله است و اين شرط اگر در ضمن عقد لازم باشد و يا عقد مبتنى بر آن منعقد شود اشکال ندارد. ولى بايد براى اين قبيل شرط‌ها که در قيمت مبيع مؤثّر هستند مدّت معيّنى ذکر شود و الا باطل است.

شرط پرداخت حق پشيمانى در معاملات

سؤال: مدتى پيش اينجانب اقدام به فروش ملك خود نموده‌ام و در پايان قولنامه ذكر شده است كه در صورت پشيمانى هر يك از طرفين معامله، آن شخص بايد مبلغ معيّنى را به طرف مقابل بپردازد.متن فوق آيا شرط خيار است؟

پاسخ:اين شرط، شرط خيار محسوب نمى‏شود بلکه شرط پرداخت مبلغى در صورت انصراف از اتمام و تکميل معامله است و اين شرط اگر در ضمن عقد لازم باشد و يا عقد مبتنى بر آن منعقد شود اشکال ندارد. ولى بايد براى اين قبيل شرطها که در قيمت مبيع مؤثّر هستند مدّت معيّنى ذکر شود و الا باطل است.

محدوده‌ى حق فسخ بايع

آيا بايع در حالات زير مى‌تواند كالاى خود را پس بگيرد؟

1ـ وقتى معلوم شود كه كالا را خيلى كمتر از قيمت واقعى آن فروخته است.

2ـ وقتى بخاطر پيشگيرى از يك وضعيت حرجى آن را فروخته، ولى بعد از آن، وضعيت حرجى رفع شده باشد.

3ـ در صورتى كه مشترى از ابتدا براى انصراف بايع و قصد پس گرفتن او جريمه بگذارد مثلاً يك سند بدهى مدّت‌دار معتبر از او بگيرد.

ج1) اگر با ناآگاهى از قيمت عادله، به مقدارى معتنى به مغبون شود خيار غبن دارد.

ج2) ارتفاع حرج و اضطرارى كه او را وادار به انجام معامله كرده موجب حق فسخ نمى‌شود.

ج3) در مورد داشتن حق فسخ، تعيين جريمه بر فروشنده در ضمن عقد معامله، موجب سقوط حق فسخ او نيست.

خيار غبن در بيع مرابحه

سؤال: آيا احكام خيار غبن در بيع مرابحه نيز جارى است؟

پاسخ:خيار غبن در بيع مرابحه نيز تصوير دارد، بدين معنا که جنسى را با اعلام قيمت خريد به مشترى با سود مثلاً پنج درصد فروخته باشد و بعداً معلوم شود که سود عادله چنين متاعى در بازار چهل درصد است.

فسخ معامله بجهت مصادره‌‌اى بودن زمين

سؤال: آپارتمانى خريده و 80% قيمت آن را پرداخته و در آن سكونت كرده‌ام فروشنده مصادره‌اى بودن زمين آپارتمان مورد معامله را در موقع تنظيم مبايعه نامه مخفى كرده و آپارتمان را به عنوان و قيمت غير مصادره‌اى فروخته است. نظر به اينكه در موقع تنظيم بيع‌نامه موضوع مصادره‌اى بودن زمين آپارتمان را از فروشنده سؤال كرده‌ام، آيا مى‌توانم معامله را فسخ نمايم؟ حكم چنين معامله‌اى چيست؟

پاسخ:در فرض سؤال، هم از باب عيب و هم از باب غبن حق فسخ داريد.   

بيع شرط

سؤال: كسى خانه‌اى را بطور مشروط مى‌خرد بدين صورت كه با پرداخت سى ميليون تومان مدت يكسال در خانه سكونت كند و پس از يكسال اگر فروشنده‌ى خانه، چهل ميليون به آن شخص پرداخت كند خانه را تخليه كند و اگر نتوانست، خانه از آن او شود. حكم شرعى اين معامله چگونه است؟ اگر فروشنده بعد از يكسال چهل ميليون بپردازد ده ميليون اضافى چه حكمى دارد؟

پاسخ:اگر بيع شرط، حيله و وسيله‌اى براى فرار از ربا باشد، حكم ربا دارد و معامله باطل است هر چند بيع شرط جدى اگر حيله نباشد، از معاملات شرعيه و صحيح است.

منبع: پایگاه معظم له