شروط ضمن عقد

سؤال: شخصى باغ خود را به اين شرط که تا وقتى که زنده است منافع آن متعلّق به خود او باشد، به فرد ديگرى فروخته است، آيا اين بيع با شرط مذکور صحيح است؟

پاسخ:فروش مبيع به نحوى که براى مدّتى مسلوب المنفعة باشد اشکال ندارد به شرطى که ماليّت شرعى و عرفى داشته و قابل انتفاع باشد، هرچند بعد از پايان مدّتى که منفعت آن استثنا شده است. ولى اگر استثناى منافع تا مدّتى نامعيّن، منجر به جهل به ثمن يا مثمن شود، بيع به علت غرر باطل است.

سؤال: اگر در ضمن عقد با فروشنده شرط شود که در صورت تأخير تسليم مبيع از مدّت مقرّر، مبلغ معيّنى را به مشترى بپردازد، آيا عمل به اين شرط شرعاً بر عهده او هست ياخير؟

پاسخ:شرط مذکور اشکال ندارد و بر فروشنده واجب است در صورت تأخير تسليم مبيع، به آن شرط عمل کند و مشترى هم مى‏تواند خواستار عمل به شرط شود.

سؤال: شخصى يک مغازه تجارى را به اين شرط که پشت بام آن ملک خود او باقى بماند و حق ساخت بنا در بالاى آن را داشته باشد، فروخته است، آيا با وجود اين شرط و با علم به اينکه اگر آن شرط نبود اصلاً آن رانمى‏فروخت، مشترى حقّى، نسبت به پشت بام مغازه دارد يا خير؟

پاسخ:بعد از استثناء پشت بام مغازه در معامله، مشترى حقّى در آن ندارد.

سؤال: شخصى خانه‏اى را که هنوز تکميل نشده، خريده است، به اين شرط که فروشنده در ازاى ثبت آن به نام مشترى از او مبلغى را مطالبه نکند، ولى اکنون در قبال ثبت سند به نام مشترى از او مبلغى را مطالبه مى‏کند، آيا چنين حقّى را دارد؟ و آيا پرداخت آن بر مشترى واجب است؟

پاسخ:بر فروشنده واجب است به تعهدّى که هنگام خريد و فروش نموده، عمل کرده، مبيع را به مشترى تحويل دهد و سند آن را به نام او نمايد و حق ندارد چيزى را بيشتر از آنچه که عقد مبتنى بر آن منعقد شده، مطالبه کند مگر آنکه بنا به درخواست مشترى مبادرت به انجام عملى کند که از نظر عرف داراى ارزش بوده و زائد بر اعمالى باشد که در ضمن عقد بر آن توافق شده است.

سؤال: زمينى به قيمت معيّنى فروخته شده و تمام پول آن هم به فروشنده پرداخت شده است و در ضمن عقد مقرّر گشته است که مشترى مبلغ معيّنى را به فروشنده در برابر اقدام به ثبت سند رسمى به نام مشترى بپردازد. همه اين امور در يک سند عادى نوشته شده است ولى در حال حاضر فروشنده در برابر تسليم سند رسمى به مشترى مبلغ بيشترى را نسبت به مبلغ نوشته شده در سند عادى مطالبه مى‏کند، آيا او حق اين کار را دارد؟

پاسخ:بر فروشنده واجب است بعد از تحقّق خريد و فروش به نحو صحيح شرعى به عقد بيع و همه امورى که در ضمن آن به نفع مشترى ملتزم شده عمل کند و حق ندارد از او مبلغى را بيشتر از آنچه به آن ملتزم شده است مطالبه کند.

سؤال: اگر خريدار و فروشنده در ضمن تنظيم قرارداد بيع ملتزم شوند که حق عدول از معامله را نداشته باشند و در صورتى که مشترى بعد از امضاى قرارداد از انجام معامله منصرف شود، حق مطالبه بيعانه‏اى را که به فروشنده داده است ندارد و همچنين اگر فروشنده بعد از امضاى قرارداد منصرف شود، بايد علاوه بر برگرداندن بيعانه مذکور، مبلغ معيّنى را هم به عنوان ضرر و خسارت به مشترى بپردازد، آيا شرط خيار يا اقاله توسط آنان به‌صورت مذکور صحيح است؟و آيا مالى که از اين طريق بدست مى‏آيد براى آنان حلال است؟

پاسخ:شرط مذکور شرط خيار فسخ يا اقاله نيست بلکه شرط پرداخت مبلغى در صورت انصراف از انجام معامله است و اين قبيل شروط به مجرّد ذکر و ثبت آنها در ضمن تنظيم قرارداد بيع و امضاى آن، تا زمانى که در ضمن عقد ذکر نشوند، اثرى ندارند، ولى با ذکر در ضمن عقد يا انعقاد عقد مبتنى بر آن صحيح بوده و وفا به آن هم واجب است و گرفتن مالى که به اين ترتيب بدست مى‏آيد، اشکال ندارد.

سؤال: گاهى عبارت زير در قراردادهاى بيع نوشته مى‏شود: «اگر يکى از طرفين، اقدام به فسخ معامله نمود بايد فلان مبلغ را به عنوان غرامت به طرف ديگر بپردازد». سؤال اين است که اولاّ: آيا اين عبارت شرط خيار محسوب مى‏شود؟ و ثانياً: آيا اين قبيل شروط صحيح هستند؟ و ثالثاً: در صورتى که شرط باطل باشد، آيا عقد هم باطل است؟

پاسخ:اين شرط، شرط خيار محسوب نمى‏شود بلکه شرط پرداخت مبلغى در صورت انصراف از اتمام و تکميل معامله است و اين شرط اگر در ضمن عقد لازم باشد و يا عقد مبتنى بر آن منعقد شود اشکال ندارد. ولى بايد براى اين قبيل شرطها که در قيمت مبيع مؤثّر هستند مدّت معيّنى ذکر شود و الا باطل است.