تعریف اجاره
مسئله ۲۳۴۳. به ملک دیگری درآوردن منفعت ملک یا منفعت شخص در برابر عوض را اجاره گویند.
مسئله ۲۳۴۴. در پیمان اجاره، صیغه (لفظ) لازم نیست، چون به چند صورت عقد اجاره درست است: ۱. اجاره‌دهنده و اجاره‌کننده - با هر زبانی که دارند - اجاره را با لفظ ادا کنند؛ ۲. هر دو طرف، فعلی انجام دهند که بر اجاره دلالت داشته باشد؛ ۳. یک طرف با لفظ و طرف دیگر با فعل، اجاره را برقرار کنند. در صحّت عقد اجاره به صورت‌های یادشده، فرقی بین اجاره دادن مال و اجیر شدن شخص نیست.
مسئله ۲۳۴۵. کسی که نمی‌تواند حرف بزند، اشاره او عقد لفظی است و فعل او مانند فعل دیگران، عقد فعلی است.
شروط دو طرف اجاره
مسئله ۲۳۴۶. اجاره‌دهنده و اجاره‌کننده باید بالغ، عاقل، با اختیار و در مال یا کار خود حقّ تصرف داشته باشد. اجارۀ سفیه، نیز اجارۀ سفیهانه که هیچ جهت عقلانی ندارد، باطل است.
مسئله ۲۳۴۷. اجاره‌دهنده یا اجاره‌کننده می‌تواند به عنوان وکالت از دیگری، پیمان اجاره برقرار کند.
مسئله ۲۳۴۸. اگر ولیّ، وصیّ و قیّمِ نابالغ، مال او را اجاره دهد یا خود او را اجیر دیگری نماید، صحیح است؛ لیکن اگر مدتی از زمان بالغ شدن او را جزء مدّت اجاره قرار دهد، پس از آنکه وی بالغ شد، اصل اجاره را نمی‌تواند به هم بزند؛ ولی بقیه مدت، هرگاه به صورتی باشد که اگر ولیّ آن را جزء زمان اجاره قرار نمی‌داد، برخلاف مصلحتِ ضروری نابالغ بود، نمی‌تواند به هم بزند؛ اما اگر برابر مصلحت ضروری او نبود، می‌تواند بقیه را به هم بزند.
مسئله ۲۳۴۹. اگر نابالغ، دارای ولیّ، وصیّ و قیّم نبود، باید در اجارۀ مال وی یا اجیر نمودن خود او، مجتهد عادل اذن دهد. در صورت دسترسی نداشتن به مجتهد عادل باید مؤمن عادل اذن دهد. البته باید مصلحتِ نابالغ کاملاً حفظ شود.
مسئله ۲۳۵۰. زن در صورتی که حقّ همسر او از بین نرود می‌تواند جهت کارکردن یا شیردادن اجیر شود.
اجاره دوم
مسئله ۲۳۵۱. اجاره‌کننده می‌تواند مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد، مگر آنکه شرط صریح یا ضمنی شده باشد که حق واگذاری به دیگری را ندارد. در صورتی که حقّ واگذاری به دیگری را داشته باشد، می‌تواند به مقدار کمتر یا مساوی یا بیشتر اجاره بدهد، مگر آنکه مورد اجاره، خانه یا اتاق یا دکان باشد که اجاره به مقدار بیشتر در صورتی جایز است که وی کاری که سبب ارزش افزوده است - مانند تعمیر، فرش و... - انجام داده باشد؛ یا به غیر جنس اجرت سابق اجاره داده باشد.
مسئله ۲۳۵۲. اگر اجیرشونده با اجیرکننده، به صورت صریح یا ضمنی شرط کنند که فقط برای او کار کند، نه اجیرشونده می‌تواند اجیر دیگری شود؛ نه اجیرکننده می‌تواند او را اجیر دیگری کند و اگر به هیچ وجه شرط نکنند، اجیرشونده می‌تواند برای دیگری به هر مقداری که با هم توافق کنند، اجیر شود؛ ولی اجیرکننده نمی‌تواند او را اجیر دیگری کند، مگر به مقدار مساویِ با اجاره‌بها یا کمتر از آن و اگر به اجاره‌بهایی از جنس دیگر اجاره دهد، می‌تواند زیادتر از اجرتِ اول بگیرد.
مسئله ۲۳۵۳. اگر خانه یا اتاق یا دکان را اجاره نمود یا کسی را اجیر کرد، در صورتی که بتواند آن‌ها را به دیگری واگذار کند، اگر مقداری از آن‌ها را خود استفاده کرد و بقیّه را به دیگری اجاره داد، نمی‌تواند بیشتر از مبلغ اجارۀ اول بگیرد، مگر با تعمیرکردن، فرشکردن و مانند آن؛ یا به جنس دیگر اجاره دهد.
مسئله ۲۳۵۴. در مواردی که بهره‌برداری از ملک اجاری یا شخص اجیر محدود باشد، در اجاره دوم باید در همان محدوده باشد؛ برای مثال، اگر مِلکی را جهت کار فرهنگی اجاره نمود، نمی‌تواند آن را برای استفاده از کار غیر فرهنگی اجاره دهد.
شروط مال مورد اجاره
مسئله ۲۳۵۵. شرط صحّت اجاره، آن است که مال مورد اجاره، دارای اوصاف و خصوصیات زیر باشد:
یکم: معیّن باشد و اجارۀ یکی از خانه‌ها، دکان‌ها، اتومبیل‌ها بدون تعیین آن، باطل است، مگر آنکه همۀ آن‌ها در ارزش همسان باشند. دوم: مستأجر از راه دیدن یا شنیدن همۀ اوصافِ آن به آن علم داشته باشد. سوم: دسترسی مستأجر به آن ممکن باشد و اگر دسترسی وی به آن ممکن نباشد، اجاره باطل است. چهارم: مورد اجاره با بهره‌برداری از آن، از بین نرود. اجارۀ کالای مصرفی، مانند میوه یا یک بار مصرف، مانند برخی از ظرف‌ها باطل است. پنجم: بهره‌وری از مورد اجاره ممکن باشد، پس اجارۀ زمین کشاورزی که باران کافی یا نهر و چشمه و قنات آن را سیراب نکند صحیح نیست. ششم: اجاره‌دهنده باید بر اثر مالک بودن، یا ولیّ، وصیّ یا وکیل بودن، حقّ اجاره دادن مال را داشته باشد؛ وگرنه باید اجاره با اذن سابق یا اجازۀ لاحقِ آنان باشد. (البته این خصوصیّت ششم، شرط اجاره‌دهنده است؛ نه شرط مورد اجاره)
مسئله ۲۳۵۶. مال مورد اجاره باید دارای منفعت حلال باشد؛ خواه آن منفعت موجود، عین باشد مانند میوۀ درخت، شیر حیوان، علف مرتع، آب چاه و... یا نباشد، مانند سکونت در خانه، نشستن در باغ و وسیله نقلیّه زمینی، دریایی و هوایی.
شروط منافع مال مورد اجاره
مسئله ۲۳۵۷. منفعت مال مورد اجاره باید حلال باشد، پس اجاره دادن مکان یا اجیر شدن شخص برای نگهداری شراب، ابزار قمار و مانند آن باطل است؛ همچنین باید دارای خصوصیّت‌های زیر باشد.
یکم: پول دادن برای آن بیهوده نباشد، از این‌رو اجارۀ سَفَهی باطل است، هرچند اجاره‌دهنده و اجاره‌کننده سفیه نباشند. دوم: چیزی که دارای چند منفعت است، اگر همه یا برخی از آن منافع مورد اجاره است، در هر دو صورت، باید معیّن شود. سوم: مدت اجاره، مانند کیفیت بهره‌وری تعیین شود، بنابراین صِرف معیّن کردن دوختن لباس بدون معلوم نمودن زمان آن، کافی نیست.
مسئله ۲۳۵۸. اگر ابتدای مدّت اجاره به صورت صریح یا ضمنی معیّن نشود، آغاز آن، پس از انجام عقدِ لفظی یا فعلیِ اجاره است.
مسئله ۲۳۵۹. ابتدای مدّت اجاره می‌تواند از عقد آن فاصله داشته باشد، مثلاً هنگام اجارۀ مال، نیز وقت اجیر شدن شخص، چنین قرار دهند که پس از یک ماه، بهره‌وری یا کار، شروع شود.
مسئله ۲۳۶۰. اگر مدتِ اجاره به صورت صریح یا ضمنی معیّن نشود و دربارۀ زمان چنین گفته شود «مبلغ اجارۀ مال یا اجرت شخصِ معیّن، هرماه فلان مقدار است» و هیچ تعیینی نسبت به آغاز و انجام آن صورت نپذیرد، اجاره صحیح نیست و اگر نسبت به ماه اول معیّن شود و دربارۀ ماه‌های دیگر معلوم نشود، فقط اجارۀ ماه اول صحیح است، مگر در ضمن اجارۀ ماه اول شرط کند که «اگر بیش از یک ماه بخواهد بماند، هر ماهی فلان مبلغ بپردازد» و چنین شرطی بر اثر مجهول بودن نزد خردمندان جامعه غرری نباشد، اجاره صحیح است.
مسئله ۲۳۶۱. مسافرانی که مدّت توقف آن‌ها معلوم نیست، می‌توانند با رضایت صاحبان هتل بدون تعیینِ زمانِ توقف بمانند؛ ولی احکام اجاره بر آن مترتّب نیست. البته در صورت معیّن کردن زمانِ توقف، اجاره آن، صحیح خواهد بود.
اجاره بها
مسئله ۲۳۶۲. اجارۀ زمین، جهت زراعت، در صورتی که اجاره‌بهای آن، محصول همان زمین قرار داده شود، باطل است و اگر اجاره‌بها محصولِ زمین دیگر باشد، یا کلّی در ذمّه قرار گیرد، اشکالی ندارد، هرچند آن را از حاصل همان زمین پرداخت کند.
مسئله ۲۳۶۳. کسی که چیزی را اجاره داد، حق ندارد پیش از تحویل آن به مستأجر، اجاره‌بها را بخواهد؛ نیز اگر برای انجام دادن کاری اجیر شد، نمی‌تواند پیش از انجام دادن آن کار، اجرت را درخواست کند، مگر در صورت شرط یا رسم پذیرفته شده.
مسئله ۲۳۶۴. هرگاه اجاره‌دهنده مورد اجاره را در اختیار مستأجر قرار دهد، می‌تواند اجاره‌بها را طلب کند، هرچند مستأجر نخواهد آن را تحویل بگیرد؛ یا تا پایان مدت اجاره از آن استفاده نکند.
مسئله ۲۳۶۵. اگر کسی اجیر شد که در زمان معیّن کاری را انجام دهد، به صورتی که محور اصلی اجاره، «کار در زمانِ محدود» باشد و در آن مدت، آمادۀ انجام دادن کار شد، حق درخواست اجرت را دارد، هرچند صاحب کار به او رجوع نکند و او نیز برای خود یا دیگری کار کند؛ ولی اگر محور اصلی اجاره، «واگذاریِ زمانِ معیّن» باشد، به گونه‌ای که اجیرکننده مالک مدّت محدود شد، اجیر حق ندارد بدون اذن اجیرکننده، کاری برای خود یا دیگری انجام دهد و اگر انجام داد و او راضی شد، پولی که در برابر کار دوم قرار دارد، مال اجیرکننده است و اجیرشونده فقط اجرت اصلی خود را از او طلب می‌کند.
مسئله ۲۳۶۶. اگر پس از تمام شدن زمان اجاره، معلوم شود که اجاره باطل بود و چیزی که مورد اجاره واقع شد، منفعت حلال دارد، مستأجر باید مبلغی به مقدار متعارف (اجرت مثل) را به عنوان اجاره‌بها بپردازد؛ نه مبلغ تعیین‌شده را؛ خواه اجاره‌بهای معمول، کمتر از مقدار قراردادشده باشد یا بیشتر. اگر در اثنای زمان اجاره، بطلان اجاره معلوم شود، برای مدت گذشته اجاره‌بهای متعارف (اجرت مثل) پرداخت می‌شود.
ضمان در اجاره
مسئله ۲۳۶۷. اگر چیزی که اجاره کرده از بین برود یا آسیب ببیند، در صورتی که در نگهداری آن کوتاهی نکرده و در استفادۀ از آن زیاده‌روی ننموده باشد، ضامن نیست و در این جهت، فرقی بین وسیله نقلیّه و ابزار صنعت و لباس‌های خیّاطی نیست.
مسئله ۲۳۶۸. اگر اجیر از عهدۀ کاری که مورد اجاره واقع شده بر نیاید و آن را عیبناک یا ناقص کند، گذشته از آنکه حقّ درخواست اجرت را ندارد، ضامن چیزی است که آن را ضایع کرده است.
مسئله ۲۳۶۹. اگر قصّاب، هنگام بریدن سر حیوان، دستور شرعی آن را رعایت نکند و حیوان مردار شود، گذشته از آنکه حقّ درخواست اجرت را ندارد، ضامن قیمت آن حیوان است.
مسئله ۲۳۷۰. اگر حیوان یا وسیله نقلیّه‌ای را اجاره کند و معیّن نماید یا به صورت رایج معلوم باشد که چه مقدار بار باید بر آن حمل شود و در صورت زیاد نمودن بار، حیوان یا وسیله دیگر از بین برود یا آسیب ببیند، خسارت وارد را ضامن است و باید برای بار زائد، اجاره‌بهای متعارف (اجرت مثل) بپردازد.
مسئله ۲۳۷۱. اگر حیوان یا وسیله نقلیّه‌ای را جهت حمل بار شکستنی یا فاسدشدنی اجاره دهد، در صورتی که حیوان یا آن وسیله نقلیّه بدون هیچ‌گونه کوتاهی در هدایت آن بلغزد و بار آن بشکند یا فاسد شود، صاحب حیوان یا وسیله نقلیّه، ضامن نیست؛ ولی اگر بر اثر کوتاهی در هدایت آن یا زدن حیوان بیش از مقدار معمول شکستن یا فاسد شدن پدید آید، ضامن است.
مسئله ۲۳۷۲. هرگاه طبیب در جرّاحی بیمار، نیز متخصّص در ختنۀ کودک بر اثر دقّت نکردن یا اشتباه نمودن، سبب زیان یا مرگ آن‌ها شود، ضامن‌اند؛ ولی اگر ضرر یا مردن به هیچ‌وجهِ عمدی یا سهوی به طبیب و ختنه‌کننده استناد نداشت، ضامن نیستند.
مسئله ۲۳۷۳. درمان کودک باید با اذن ولیّ او باشد.
مسئله ۲۳۷۴. هرگاه طبیب، درمان بیمار را به صورتی سرپرستی کند - مثلاً به او دارو دهد یا وی را تزریق کند یا دستور خوردن دارو یا انجام دادن کاری را به او بدهد - و در این طبابت اشتباه نماید و به بیمار زیان برسد یا بمیرد، ضامن است و اگر به هیچ‌وجه دستور ندهد، بلکه فقط راه درمان بیماری را در مقاله‌ای بنویسد یا در تدریس بیان کند و بیمار شخصاً به درمان خود اقدام نماید و آسیب ببیند، طبیب ضامن نیست.
مسئله ۲۳۷۵. طبیب یا جرّاح، اگر پیش از درمان، از بیمار یا سرپرست او تعهّد بگیرد که در صورت آسیب دیدن یا مُردن مریض، ضامن نباشد و آن‌ها قبول کنند و او کمال دقت را کرده باشد و در این حال، به بیمار زیانی برسد یا بمیرد، وی ضامن نیست.
لزوم عقد اجاره
مسئله ۲۳۷۶. اجاره، عقد لازم است و باید برابر آن عمل شود و نمی‌توان آن را به هم زد، مگر در مواردی مانند آنکه با رضایت یکدیگر اجاره را به هم بزنند یا آنکه هر دو طرف یا یکی از آن‌ها در ضمن عقد شرط کنند که حق به هم زدن آن را داشته باشند.
مسئله ۲۳۷۷. اگر اجاره‌دهنده یا اجاره‌کننده مغبون شده باشد، می‌تواند اجاره را به هم بزند، مگر آنکه در حال عقد اجاره از قیمت آگاه بوده و اقدام کرده یا در حین عقد شرط کرده باشد که در صورت مغبون شدن، حق به هم زدن عقد را نداشته باشد.
مسئله ۲۳۷۸. اگر مالی را اجاره داد و قبل از تحویل آن، کسی آن را غصب کرد، اجاره‌کننده می‌تواند عقد اجاره را به هم بزند و اجاره‌بهای تعیین‌شده را پس بگیرد و می‌تواند اجاره را به هم بزند و اجاره‌بهای غصب‌شده را به اندازه متعارف از غاصب بگیرد؛ ولی اگر پس از تحویل، کسی آن را غصب نماید، مستأجر نمی‌تواند عقد اجاره را به هم بزند و فقط می‌تواند اجاره‌بهای مدّت غصب‌شده را از غاصب بگیرد.
مسئله ۲۳۷۹. اگر مالی را اجاره داد و دیگری مانع تحویل آن شد، اجاره‌کننده می‌تواند اجاره را به هم بزند؛ نیز می‌تواند اجاره را به هم نزند و منافع فوت‌شده را از کسی که مانع تحویل شده است، بگیرد.
مسئله ۲۳۸۰. اگر اجاره‌دهنده، پیش از تمام شدن مدت اجاره، ملک را به مستأجر یا به دیگری بفروشد، اجاره به هم نمی‌خورد و اجاره‌کننده باید اجاره‌بها را به فروشنده بدهد. در صورتی که خریدار ملک، شخص دیگری باشد و از اجاره آن آگاه نباشد، می‌تواند معامله را به هم بزند.
ویرانی مورد اجاره
مسئله ۲۳۸۱. اگر ملک مورد اجاره، پیش از زمان آن، به صورتی ویران شود که به هیچ‌وجه قابل بهره‌وری نباشد، اجاره باطل می‌شود؛ نیز اگر شرط شده بود که قابل استفاده باشد، ولی چنین نباشد، اجاره باطل می‌شود و در هر دو حال، اجاره‌بها به مستأجر برمی‌گردد و اگر ویرانی آن به گونه‌ای باشد که بهرۀ اندکی از آن برابر شرط تعهّد شده ممکن باشد و ماندن چنین اجاره‌ای سفیهانه نباشد، مستأجر می‌تواند اجاره را به هم بزند؛ وگرنه اجارۀ یادشده بدون به هم زدن از بین خواهد رفت.
مسئله ۲۳۸۲. اگر ملک مورد اجاره پس از گذشت مقداری از زمان آن، به صورتی ویران شود که قابل بهره‌وری نباشد یا استفاده از آن برابر شرط تعهّد شده ممکن نباشد، عقد اجاره نسبت به مدت مانده باطل می‌شود و نسبت به گذشته هم می‌توان آن را باطل نمود و اجاره‌بهای معمول (اجرت مثل) داد. مستأجر هم می‌تواند برابر اجاره‌بهای تعیین‌شده، سهم آن را بپردازد.
مسئله ۲۳۸۳. اگر مقداری از ملک مورد اجاره (نه همۀ آن) ویران شود و فوراً هماهنگ با بقیّه مِلک ساخته شود، به گونه‌ای که مقداری از آن بدون بهره نباشد، اجاره باطل نمی‌شود و مستأجر، حق به هم زدن عقد اجاره را ندارد و اگر ساختن آن، زمان ببرد که مقداری از آن بدون بهره بگذرد، عقد اجاره نسبت به زمان ویرانی باطل است و می‌توان آن را نسبت به زمان مانده به هم زد و اُجرت مثل داد و اگر زمان ویرانی، نقص وصف محسوب شود، می‌توان تمام اجاره را به هم زد و نسبت به زمان استفاده شده، اُجرت مثل پرداخت نمود.
مرگ یکی از دو طرف اجاره
مسئله ۲۳۸۴. هرگاه اجاره‌دهنده یا مستأجر بمیرد، اجاره باطل نمی‌شود، مگر آنکه اجاره‌دهنده فقط در مدّت حیات خود مالک منفعت مال مورد اجاره باشد؛ مانند طبقه سابق از «موقوف علیهم» یا کسی که دیگری مالی را برای او وصیت نمود تا زنده است، از آن استفاده کند و اگر مستأجری که در عقد اجاره قید شده که وی (نه دیگری) از آن استفاده کند، بمیرد اجاره باطل می‌شود.
مسئله ۲۳۸۵. اگر کسی اجیر شود کاری را با اجاره‌بهای معیّن انجام دهد و به صورت صریح یا ضمنی شرط مباشرت نشده باشد، می‌تواند آن کار را به دیگری واگذار نماید؛ ولی نمی‌تواند اجاره‌بها را کم کند، مگر آنکه خودش مقداری از کار را انجام دهد؛ هرچند به صورت طرح نقشه، تهیّۀ وسائل و... باشد.
مسئله ۲۳۸۶. هرگاه کسی برای انجام دادن کار معیّن اجیر شود و بر خلاف آن عمل کند، مانند آنکه رنگرز برخلاف رنگ تعهّدشده رنگ‌آمیزی کند؛ یا خیّاط برخلاف کیفیّت دوخت قراردادشده بدوزد، نه اجاره‌بهای تعیین‌شده را می‌تواند طلب کند؛ نه اُجرت مثل را.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
(1).gif)
(1)(3).jpg)
.jpg)
