فسخ اجاره

سؤال 57 – این شرکت برای انجام کارهای خود ملکی را در خرمشهر در اجاره داشت از روزی که جنگ شروع شد این ملک از تصرف شرکت خارج گردید و عملاً با توجه به موقعّیت منطقه از آن تاریخ بلا استفاده ماند.صاحب ملک بعد از مدتی و اخیراً مراجعه نموده و طلب اجاره های خود را می نماید.

آیا طبق فتوای حضرت امام خمینی « دام ظلّه العالبی» این اجاره باقی مانده است و می بایست مبلغ مورد ادعا را به صاحب ملک پرداخت نمود یا خیر؟

در صورت مثبت بودن جواب فوق سؤال این است که: این شرکت دارای دستگاههایی است که به ارگان ها و مؤسسات و سازمان های مختلف در اغلب نقاط مملکت اجاره می دهد و مستاجر تعهد می نماید که اجاره های فوق را هر ماهه پرداخت نماید (چه دستگاه کارکرد داشته باشد و چه نداشته باشد) حال با توجه به اینکه تعدادی از این دستگاهها در مناطق جنگ تحمیلی (خرمشهر.....) قرار دارند آیا شرکت مجاز است و می تواند ادعائی دال بر طلب این اجاره ها بنمایند.

جواب: در فرض مرقوم که امکان استفاده از ملک به واسطۀ هجوم لشکر کفر از همه سلب شد اجاره منفسخ است و مالک حق مطالبۀ اجرت نسبت به مدت باقیمانده ندارد.

سؤال 58 – شرکت ملی نفت ایران سابق و وزارت نفت فعلی در شهرستان آبادان و ماهشهر و بندر امام خمینی تأسیساتی دارد که این تأسیسات شامل پالایشگاه آبادان و مناطق پتروشیمی آبادان و شرکت های شیمیایی رازی در بندر امام و طرح پتروشیمی ایران، ژاپن در همان بندر می باشد. کارکنان تأسیسات فوق تعدادی در شهرستان آبادان در منازل شرکتی و تعدادی در ماهشهر در منازل شرکتی سکونت داشته اند . طبیعی است با وجود انبوه کارکنان تأسیسات فوق منازل شرکتی فوق تکافوی نیاز کارکنان را ننموده و شرکت اجباراً منازلی به صورت استیجاری در مسیر بین آبادان و خرمشهر تهیه و در اختیار کارکنان گذارده است تعدادی از این منازل استیجاری در اختیار پالایشگاه آبادان و تعدادی در اختیار پتروشیمی و تعدادی در اختیار طرح پتروشیمی ایران، ژاپن و هچنین شرکت شیمیایی رازی بوده است، با شروع جنگ تحمیلی طبیعی بود که همۀ کار کنان فوق امکان ماندن در محل را نداشته و با تدابیری که از سوی دولت اتخاذ گردیده به صورت آوارگان جنگ تحمیلی در سایر شهرستان ها دور از جبهه اسکان یافتند و موجرین منازل هم به همین صورت از محل دور شدند و همچنین ساکنان منازل فوق که اکثراً امکان تخلیه و انتقال اثاثیه خود را نداشتند و منازل فوق تقریبا دست نخورده و آسیب ندیده در اختیار شرکت های یاد شده باقی ماند، به علت طولانی بودن جنگ تحمیلی، وزارت نفت برای منازل استیجاری تدابیری در پرداخت حق الاجاره اتخذ نمود که این تدابیر به اجرا درآمد و در مورد کلیۀ شرکت ها و پالایشگاه ها اعلام گردید. طرح شیمیایی ایران، ژاپن در پرداخت مبالغ تعیین شده با استناد به مسائل شمارۀ 2213 و 2214 رسالۀ حضرت امام ایجاد اشکالتی نموده و از پرداخت مبالغ تعیین شده امتناع ورزیده است ( در صورتی که منازل آسیب ندیده اند و درب های آن ها قفل شده و کلید های آن ها در ختیار شرکت پتروشیمی ایران، ژاپن می باشد و اجاره فسخ نگردیده است) حال با توجه به اینکه تعداد موجرین حدود 200الی 300 نفر بوده و خود آنان هم بهره شان از این جنگ همان آوارگی می باشد و مبالغ فوق که اکنون حداکثر برای هر منزل 000 / 10 ریال می باشد در گذران زندگی آنان سهم بسزایی دارد آیا استناد به فتوای حضرت امام را در این مرحله صحیح می دانید؟ خواهشمند است در انطباق مسائل فوق با موضوع اجاره یا عدم انطباق آن هر گونه نظراتی دارید صادر فرمایید؟

جواب: در مواردی که در اثر جنگ تحمیلی استفاده از ملک برای همگن غیر ممکن شده اجاره از هنگام غیر قابل استفاده شدن ملک منفسخ است و مالک حق مطالبۀ مال الاجاره ندارد.

سؤال 59 – لطفاً به چند سؤال زیر پاسخ بفرمایید:

الف – اینجانب در اواخر تابستان 58 دو قطعه باغ انار در یکی از توابع ساوه بنا به اظهار صاحب باغ که 250 خروار انار دارد به مبلغ 123 هزار تومان اجاره کردم که چهل هزار تومان نقد دادم و قرار شد دو قطعه چک هر کدام به مبلغ چهل هزار تومان در تاریخ 30/7 ، و 30/9 بدهم ولی بعد از چیدن معلوم شد حدود 100 خروار زیاد دیده شده بوده و انار در حدود 150 خروار می باشد، نتیجتاً این اجاره نسبت به فروش 150 خروار انار در حدود سی هزار تومان از اصل ضرر می کند آیا برای مستأجر حق فسخ است یا نه؟

جواب: اگر معامله مبنی بر موجود بودن مقدار معینی انار در باغ بوده که آن مقدار موجود نبوده خیار ثابت است اگر چه اصطلاحاً غبن نیست بلی اگر بناء معامله بر اقساط خیار باشد حق فسخ ساقط  است .

سؤال 60 – ب – صاحب باغ در قبال ادعای غبن مستأجر ادعا می کند انار باغ 250 خروار بوده ولی شما از صد خروار بیش از مقداری که ادعا می کنید فروخته و برداشت کرده اید، مستأجر می گوید اگر صاحب باغ با بیّنۀ شرعی این مدعا را اثبات کند مورد قبول است والا مستأجر در مقام انکار این مدعا حاضر است قسم شرعی یاد کند که بیش از مقدار فروخته و موجود که جمعاً حدود 150 خروار می شود برداشت نکرده حکم در مورد سؤال دوم چیست؟

جواب: با فرض وقوع معامله مبنی بر موجود بودن مقدار معین انار در باغ و وجود نزاع در موجود بودن این مقدار و در صورت مراجعه طرفین به حاکم شرع و نبودن بیّنه شرعیه برای فروشنده و قسم خوردن خریدار بر نبودن میوه به مقدار مذکور خریدار می تواند معامله را فسخ کند.

سؤال 61 – ج – در صورتی که مستأجر در مورد مسأله اول حق فسخ اجاره را داشته باشد و در مورد مسأله دوم با نبود بینه بر مدعای صاحب باغ حق قسم را داشته باشد آیا اجرت کارگری مستأجر در جمع آوری انار و چیدن آن ها بر ذمه صاحب باغ می باشد و او مدیون اجرت المثل این زحمات هست یا نه؟

جواب: صاحب باغ ضامن نیست .

سؤال 62 – اینجانب قرارداد نموده برای ساختن بیست کیلومتر راه به مبلغ 27 میلیون تومان و برای همین مبلغ تضمین بانکی نیز داده ام لیکن بعد از مدتی مقداری از کار و مبلغ کسر کرده اند که حدود مبلغ 15 میلیون تومان می باشد و تا امروز مبلغ هشت میلیون تومان خرج شده است و اگر بخواهم به همین منوال ادامه دهم بیش از هفت میلیون تومان مغبون خواهم شد و مطلقاً قدرت انجام این عمل را ندارم و مدعی غبن شرعی می باشم و کارشناس های خبره شهادت بر مغبونیّت این معامله می دهند بفرمایید وظیفه شرعی این حقیر چه می باشد؟

جواب: اگر ثابت شود که در وقت قرارداد مغبون شده اید و جاهل به غبن بوده اید در صورتی که خیار خود را اسقاط نکرده باشید حق فسخ دارید و در صورت فسخ فقط حق اجرت کاری را که انجا م داده اید، دارید