خيارات

1- جواز خیار فسخ در صورت عدم اطلاع فروشنده از قیمت واقعی

سؤال: اینجانب کارمند یکی از ادارات دولتی هستم در سال 78 تعدادی از سهام شرکتهای سیمان تهران و دو شرکت دیگر ازطریق اداره ما به کارمندان واگذار گردید و من هم از این سهام خریداری نمودم و تقریباً هیچ اطلاعی از سود و ارزش سهام نداشتم تا اینکه در آذرماه 80 شخصی سهام من را در حالی که از وضعیت بورس و قوانین آن اطلاع داشت و من اطلاعات ناقصی داشتم به قیمت پایین تری نسبت به ارزش سهام در بازار بورس به صورت وکالتی خریداری نمود و اکنون مدعی سودهای سال 80 و قبل و بعداز آن است. در حالی که سودها بنام من صادر می شوند حال با توجه به اینکه بنظر می رسد آن شخص از بی اطلاعی ما استفاده کرده است تکلیف چیست؟ در ضمن این شخص سهام افراد دیگری را نیز با شرایط مشابه خریداری کرده است.

پاسخ: هرگاه مغبون شده اید خیار فسخ دارید و در هر حال سودهای قبل از معامله ارتباطی به خریدار ندارد.

2- تخلف از شروط ضمن عقد در معاملات

سؤال: مشتری ضمن عقد بیع ملتزم به انجام شرط یا ترک فعلی شده. مثلاً شخصی منزلی را به دامادش می‌فروشد مشروط به اینکه زوجه‌اش را طلاق ندهد. این شرط تا چه زمانی معتبر است؟

سؤال2- اگر مشتری در فرض مرقوم ملک را به شخص دیگری بفروشد و پس از معاملة دوم تخلّف از انجام شرط نماید و اجبار مشروط علیه برای انجام فعل ممکن نباشد و دیگری هم نتواند از جانب او آن را واقع سازد بایع می‌تواند معامله را فسخ کند؟ معامله دوم نیز از درجه اعتبار ساقط می‌گردد؟

پاسخ: 1- در صورتی که شرط مطلق بوده باید همواره به آن پایبند باشد.

پاسخ:2- می تواند معامله را فسخ کند و اگر دسترسی به اصل آن ملک نیست باید قیمت زمان فسخ را بپردازد.

3- طلب کردن قسمتی از مبلغ توسط مشتری

سؤال: اگر مشترى نیمى از پول خود را طلب کرد و بایع هم با رضایت، کلّ مبلغ درخواست شده را پرداخت کند، با وجود این که درخواست پول و پرداخت با رضایت طرفین بوده است، آیا این دلالت بر فسخ دارد؟

پاسخ: اگر دهنده و گیرنده پول کارشان در ارتباط با آن معامله بوده، نیمى از معامله فسخ مى شود و اگر قصد دیگرى مانند وام داشته باشند معامله به قوّت خود باقى است.

4- فسخ لفظی

سؤال: آیا براى فسخ معامله علاوه بر فسخ لفظى لازم است کارى کند که دلالت بر فسخ داشته باشد؟

 پاسخ:فسخ لفظى به تنهایى کافى است همان گونه که فسخ عملى نیز به تنهایى کافى است.

5- دریافت حق فسخ

سؤال: شخصى باغى را از دیگرى مى خرد نیمى از قیمت را مى پردازد و نیم دیگر را به وقت محضر موکول مى کند و شرط مى کنند که هرکس پشیمان شد یک میلیون تومان به دیگرى بپردازد. پس از چند روزى فروشنده پشیمان مى شود و معامله را فسخ مى کند، آیا این فسخ صحیح است؟

پاسخ: فسخ او صحیح است و باید یک میلیون تومان را به خریدار بدهد.

6- انفساخ بیع در صورت تخلف از شرط

سؤال: زید عمارتى را به اقساط با دیگرى معامله مى کند و بین طرفین چنین مقرر مى گردد: «مشروط بر این که چکهاى اقساطى پرداخت یا رضایت حاصل شود در غیر این صورت معامله فسخ است و پس از پرداخت تمام بهاى ساختمان، فروشنده در محضر حاضر و سند را به خریدار انتقال دهد» سؤال این است که اگر خریدار مقدارى از بدهى خود را که به موجب چک بوده در موعد مقرر پرداخت نکرده باشد، آیا فروشنده مى تواند بیع را فسخ کند و یا به مناسبت شرط نتیجه بیع منفسخ مى باشد و یا آن که مجالى براى فسخ و انفساخ وجود ندارد؟

پاسخ: در فرض مسأله که در صورت تخلّف شرط، فروشنده حقّ فسخ براى خود قائل شده است، حقّ فسخ دارد اما اگر به صورت شرط نتیجه گفته است معامله طبق نظر کسانى که شرط نتیجه را صحیح مى دانند منفسخ است و چون ما در شرط نتیجه احتیاط مى کنیم احوط آن است که در این جا مصالحه کنند.

7- فسخ معامله بدون حق خیار

 سؤال:کسى قرآنى را به دیگرى فروخته بعد از مدّتى آمده و مى گوید آن نسخه خطى بوده و من ضرر کرده ام، آیا بر خریدار لازم است آن را برگرداند؟

پاسخ: اگر مشمول یکى از خیارات مانند غبن، خیار عیب و یا غیر آن بوده باشد مى تواند، در غیر این صورت حقّ فسخ ندارد.

8- شرط حق فسخ معامله

 سؤال:در قولنامه هاى عادى که پیش از معاملات رسمى و قانونى بین متعاملین مرسوم است مبلغى بابت حقّ فسخ معامله شرط مى شود:

الف) آیا این شرط از لحاظ شرع مقدّس اسلام صحیح است؟

ب) آیا هرکدام از طرفین معامله را به هم زد طرف دیگر مى تواند مبلغى که بابت حقّ فسخ در نظر گرفته است از او أخذ کند؟

ج) آیا این گونه قولنامه ها جنبه معاملات شرعى و قطعى دارد و کلا از لحاظ شرعى صحیح است و طرفین معامله ملزم به رعایت آن هستند؟

پاسخ:

 الف) در صورتى که معامله قطعى شده باشد و این شرط راگذارده اند که هریک از دوطرف حقّ فسخ را دارند به شرط این که فلان مبلغ را بپردازند این شرط صحیح است ولى اگر بیع قطعى صورت نگرفته است گرفتن وجه مزبور جایز نیست.

ب) ازجواب بالا معلوم شد.

ج) قولنامه ها مختلف است در بعضى تصریح مى شود که بیع قطعى انجام گرفته است و بعضى چنین نیست و هرکدام حکم خاص خودرا دارد که در بالا ذکر شد.

9- اسقاط حق خیار

 سؤال:آیا حقّ خیار را مى توان ساقط کرد؟

پاسخ: اگر کسى بنابر این که زمینى فلان مقدار مساحت دارد آن را بفروشد و پس از معامله مشترى متوجّه شود که مساحت این زمین کمتر است، آیا کلّ معامله باطل است یا مشترى مى تواند به میزانى که کمتر است مقدارى از ثمن را از فروشنده بگیرد؟

10- انجام معامله جایز الفسخ به جای بدهی

 سؤال:شخصى با دیگرى درگیر شده، و طرف مقابل را به قتل مى رساند. در سال 1358 دیه قتل هیجده هزار پول افغانى تعیین مى شود. ولى چون قاتل پول نقد نداشته، زمین خود را به بیع جائزى (جائز الفسخ) فروخت، که هر زمان پول مذکور را ادا کرد، زمینش را تحویل بگیرد. آیا قاتل حق دارد پول را تحویل داده، زمین خود را باز پس بگیرد؟

 پاسخ:این گونه خیار شرط صحیح نیست. ولى اگر در وقت بیع مغبون بوده، مى تواند از خیار غبن استفاده کند.

11- عدم پرداخت به موقع ثمن توسط مشتری

سؤال: چنانچه معامله اى انجام شود، و مشترى در موعد مقرّر ثمن معامله، یا قسمتى از آن را پرداخت نکند، و مثمن را نیز به دیگرى بفروشد، آیا بایع اوّل مى تواند معامله را فسخ و مثمن را از دست مشترى دوّم، یا مشتریهاى بعد از او بگیرد؟ اگر مشترى در معامله اوّل به بایع چک داده باشد، و چک در موعد مقرّر پاس نشود، تفاوتى در حکم مسأله ایجاد مى کند؟

 پاسخ:در صورتى که شرط کرده که در فلان موعد بپردازد، و مشترى تخلّف از شرط کرده، فروشنده خیار تخلّف از شرط دارد. و اگر عین مال به دیگرى منتقل شده، باید مشترىِ متخلّف مثل، یا قیمت آن را، به بایع بازگرداند.

12- آشکار شدن عیب مورد معامله پس از مدت طولانی

سؤال: شش دانگ یک خانه مسکونى را با مشارکت همسرم بالمناصفه خریدارى نمودیم. در بررسیهاى اوّلیّه هنگام معامله، هیچ گونه عیب اساسى از ظواهر خانه مشهود نبود. پس از بیست سال، به علّت مرور زمان و استهلاک بنا، تصمیم تعمیرات رو بنایى، از قبیل سفید کارى مجدّد گرفتیم. براى این کار تمام گچکارهاى اوّلیّه را تخریب، و دیوارها و سقف خانه را به اصطلاح به آجر رساندیم. وقتى آجرها نمایان شد، معلوم گردید که یک ضلع خانه به طول تقریباً 17 متر پایه ندارد! بدین معنا که پایه از سطح زمین تا سقف زیرزمین آجر چینى شده، و ادامه آن متوقّف گردیده، و از نقطه توقّف تا زیر سقف به ارتفاع 5/3 متر بدون پایه مانده، و سر تیر آهنهاى سقف روى پایه منزل همسایه قرار داده شده است! و فروشنده خانه، که خود سازنده آن بوده، از نقص پنهان بنا آگاهى داشته است. با توجّه به این مطلب، آیا فروشنده شرعاً ملزم بوده که عیب و نقص بنا را به خریداران اعلان نماید؟ چنانچه پاسخ مثبت است، آیا وى مدیون ما مى باشد؟

 پاسخ:هرگاه از نظر اهل خبره محل، این عیب محسوب شود، و در برابر آن قیمتى قائل باشند، خریداران مى توانند ما به التفاوت را بگیرند.

13- آگاهی از وقوع مورد معامله در طرح خرابی

 سؤال:شخصى خانه اى را به دیگرى مى فروشد. مشترى پس از معامله متوجّه مى شود که منزل مذکور (مثلا به علّت عبور سیم فشار قوى برق) در طرح خرابى قرار دارد. طبق متعارف خسارت چنین خانه هایى مطابق قیمت کارشناسى توسّط صاحب خانه پرداخت مى شود. با توجّه به این مطلب چنانچه ارزش خانه پایین تر از قیمت مورد معامله باشد، آیا معیوب محسوب مى شود؟ اگر تفاوت قیمتى وجود نداشته باشد، با توجّه به این که ممکن است براى صاحب خانه قدرى دوندگى داشته باشد، آیا این امر عیب محسوب مى شود؟

پاسخ: به هر حال این، جزء عیوب است.

14- عدم تعلق ارث در صورت اسقاط همه خیارات

سؤال: اگر در مبایعه نامه اى طرفین کافّه خیارات را اسقاط نمایند، آیا خریدار مى تواند به ادّعاى معیوب بودن مبیع، مطالبه ارش نماید؟ به عبارت دیگر، آیا با اسقاط کافّه خیارات، علاوه بر سقوط خیار عیب، مطالبه ارش نیز ساقط مى شود؟

پاسخ: آرى مطالبه ارش نیز ساقط مى شود.

15- حق فسق در صورتیکه مبیع ایراد قانونی داشته باشد

سؤال: دو نفر وسیله نقلیّه (از قبیل اتومبیل، یا موتور سیکت و مانند آن) معامله مى کنند. فروشنده هرگونه ایراد و اشکال قانونى و شرعى در مورد مبیع را بر عهده مى گیرد. بعداً مشخّص مى شود که شماره موتور سیکلت مورد معامله دستکوب است، و مأمورین آگاهى چنین موتورهایى را توقیف مى کنند. مشترى از طریق قانون تقاضاى استرداد ثمن مورد معامله را مى کند، زیرا احتمال مسروقه بودن آن مىورد. لازم به ذکر است که هیچ گونه مالک معارضى در خصوص موتور سیکلت وجود ندارد، و مدّعى مالکیّت غیر مطرح نیست. با عنایت به این که ید در این جا حاکم است،

صرفاً دستکوب بودن وسیله مورد معامله موجب فسخ معامله، یا فضولى بودن معامله مى شود یا خیر؟

 پاسخ:خریدار در فرض مسأله حقّ فسخ معامله را دارد.

16- خیار غبن در معاملات مزایده ای

سؤال:برخى افراد ملکى را مى فروشند، و بر اساس مبایعه نامه متعهّد مى شوند که در موعد مقرّر نسبت به انتقال رسمى ملک اقدام نمایند. و از زمان عقدِ مبایعه نامه تا زمان انتقال رسمى، طىّ چند قسط بخشى از ثمن معامله را در فاصله چند ماه به اراده و اختیار خود دریافت مى نمایند. از طرفى خریدار پس از تحویل ملک نسبت به تغییر کاربرى، تسطیح، قواره بندى و امثال آن اقدام مى نماید. پس از فرا رسیدن موعد مقرّر جهت انتقال رسمى، فروشنده مدّعى «غبن» شده، و از انتقال رسمى استنکاف مىورزد. هرگاه عقدِ قرار دادِ مبایعه متعاقب برگزارى مزایده، و انجام کارشناسى رسمى بوده باشد، و ثمن معامله نیز بالاتر از قیمت مزایده و قیمت کارشناسى توافق شده باشد، آیا ادّعاى غبن از سوى فروشنده مسموع است؟

 پاسخ:چنانچه این معامله در مزایده صورت گرفته، و مفهوم مزایده در عرف توجّه به غبن و اسقاط آن است، فروشنده حقّ ادّعاى خیار غبن ندارد; ولى اگر معامله خارج از مزایده صورت گرفته باشد، و فروشنده بتواند اثبات کند که در زمان معامله مغبون بوده، خیار غبن دارد. و اگر نتواند اثبات کند، ادّعاى او پذیرفته نیست.

17- بطلان اسقاط خیارات در صورت عدم اطلاع از قیمت واقعی

سؤال: اگر کسى بدون اطّلاع از نرخ روز، سهم الارث خود را به مبلغ پنجاه هزار تومان به برادرانش بفروشد، در حالى که سهم نامبرده بیش از 5 میلیون تومان ارزش داشته است. چنین معامله اى چه حکمى دارد؟ ضمناً خریداران مذکور، برخى از علما و دیگران را شاهد گرفته، و خیارات را ساقط کرده اند. آیا این معامله صحیح است؟

پاسخ: هر گاه ثابت شود سهم او، در آن زمان چنین قیمتی داشته و او بی خبر بوده، اسقاط خیارات شامل آن نمی شده، و می تواند معامله را فسخ کند.

18- افراز ملک مشاع بدون اطلاع به شرکاء

سؤال: چند نفر به صورت مشترک مالک زمین دیمى هستند. دو نفر از شرکا سهم خود را به صورت مفروز با تعیین حدود آن به فردى فروخته اند. مورد معامله از قسمت مرغوب و بیشترین بخش ملک مورد معامله است. شریک دیگر نسبت به این معامله معترض است. آیا چنین معامله اى، که حقوق سایر شرکاء در آن لحاظ نشده، صحیح است؟

 پاسخ:معامله ملک مشاع تنها به صورت مشاع جایز است. و اگر بدون توافق با سایر شرکاء مفروز کرده باشند، معامله باطل است، مگر این که آنها رضایت دهند.

19- خیار فسخ فضولی توسط وکیل

 سؤال:شخصى به دیگرى وکالت داده که منزلش را بفروشد. وکیل خانه را فروخته، و بدون اطّلاع مالک براى مشترى خیار فسخ قرار داده، و آن خیار موجب ضرر و زیان بایع گردیده است؟ آیا چنین معامله اى صحیح است؟

 پاسخ:در فرض سؤال، قرار دادن خیار فسخ فضولى، و منوط به اذن بایع است; ولى اگر بایع اجازه نداد مشترى حق فسخ دارد.

20- فسخ معامله توسط خریدار

 سؤال:اینجانب زمینی را به مبلغ مشخصی به شخصی فروختم و مبلغی را به عنوان بیعانه دریافت نمودم تا الباقی را در محضر هنگام ثبت سند دریافت کنم . بعد از گذشت ۲ ماه خریدار منصرف شده . این درصورتی است که بهای زمین کاهش پیدا نموده و ۲ برابر مبلغ بیعانه کاهش داشته است . آیا مبلغ بیعانه را باید برگرداند؟

پاسخ: اگر هنگام بیع قطعی مغبون نبوده خریدار نمی تواند معامله را فسخ کند.

21- فسخ معامله در صورت معیوب بودن کالا

 سؤال:بنده یک ماشین را ازشخصی خریداری کردم 2 روز بعد از معامله متوجه شدم ماشین دارای عیبهای درونی بسیار زیادی می باشد و فروشنده این مطالب را ذکر نکرده بود، آیا هم اکنون می توانم معامله را فسخ و ضرر و زیان خود را بگیرم؟

پاسخ: در صورتیکه جنس مورد معامله عیب پنهانی داشته و شما از آن بی خبر بوده اید می توانید معامله را فسخ کنید.

22- مطالبه ی مبیع بعد از فسخ و قبل از پرداخت ثمن به مشتری

سؤال: آیا پس از فسخ معامله بایع حق دارد قبل از پرداخت ثمن به مشتری مبیع را مطالبه کند تا آن را بفروشد و با فروش مبیع، ثمن را به مشتری برگرداند؟

 پاسخ:بایع چنین حقی ندارد.

23- حق حبس مبیع از طرف مشتری بعد از فسخ

سؤال: آیا مشتری حق دارد پس از فسخ معامله، قبل از دریافت ثمن از حق حبس برای مبیع استفاده کند تا بایع ثمن را به او پرداخت کند؟

پاسخ: خریدار چنین حقی را دارد.

24- ضامن بودن هر یک از بایع و مشتری در صورت تأخیر در استرداد بعد از فسخ

 سؤال:در صورتیکه مشتری و بایع در بازگشت مبیع و ثمن تأخیر داشته باشند آیا پس از فسخ تا زمان استرداد مبیع و ثمن به یکدیگر ضامن ورود خسارات به یکدیگر هستند؟

 پاسخ:در مورد تأخیر ثمن هرگاه تأخیر کند باید میزان تورم متوسط اجناس را بر آن بیافزاید و در مورد تآخیر مبیع اگر واقعاً خسارتی وارد شود غیر از عدم النفع باید جبران کند.

25- وضع مبیع اجاره داده شده بعد از فسخ بیع

سؤال: در صورتیکه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و سپس به دلیل تخلف از شرط بایع، بیع فسخ شود، وضعیت عقد اجاره قبل و پس از فسخ چگونه است؟ آیا بایع حق دارد که قبل از انقضاء مهلت اجاره خواستار خروج مستأجر از مبیع شود؟

 پاسخ:اجاره نیز فسخ می شود و در صورت فسخ بایع حق دارد خواستار خروج مستاجر شود.

26- شامل شدن اسقاط کافه خیارات بر عیب مخفی

 سؤال:چنانچه در معامله ای اسقاط کافه خیارات از مشتری به عمل آید آیا شامل عیب مخفی نیز می شود؟

پاسخ: آری، شامل می شود.

27- خیار مجلس در تجارت الکترونیک

 سؤال:آیا در تجارت الکترونیک خیار مجلس هست؟

 پاسخ:اولا تجارت الکترونیک در صورتی صحیح است که تمام شرایط لازم را داشته باشد و ثانیا احتیاط آن است که خیار مجلس را رعایت کنند.

28- ادعای خیار غبن پس از گذشت مدت طولانی از عقد

 سؤال:آیا ادعای خیار غبن را می توان پس از گذشت زمان طولانی مثلا 9 سال مطرح نمود؟

 پاسخ:در صورتی که بتوانند با ادله کافی ثابت کنند که از جریان باخبر نبوده و بعداً مطلع شده مانعی ندارد.

29- عدم نیاز به حکم حاکم شرع برای اثبات غبن

سؤال: آیا اثبات غبن، نیاز به حکم حاکم شرع دارد یا طرفین می توانند با مصالحه ی به موضوع خاتمه دهند؟

 پاسخ:حکم حاکم شرع نیاز نیست و بهتر است در اینگونه موارد با یکدیگر مصالحه نمایند .

30- مطالبه اجاره ملک پس از ادعای غبن

سؤال: چنان چه ادعای غبن در معامله یک ملک پس از گذشت مدت طولانی صورت پذیرد ، آیا مغبون می تواند برای سال هایی که ملک در اختیار خریدار بوده است، طلب اجاره نماید؟

پاسخ: در این گونه موارد گرفتن اجاره صحیح نیست.