عقد الإجارة والشرائط
{ متعلَّق الإجارة}
و هي إمّا متعلّقة بأعیان مملوکة؛ من حیوان ناطق أو صامت، أو غیر حیوان؛ من متاع أو ثیاب أو دار أو عقار و غیرها، فتفید تملیک منفعتها للمستأجر بالعوض، و إمّا متعلّقة بالنفس کإجارة الحرّ نفسه لعمل معلوم فتفید غالباض تملیک عمله للغیر باُجرة مقرّرة، و قد تفید تملیک منفعته دون عمله کإجارة المرضعة نفسها للرضاع لا للإرضاع.
الصافی : مسألة ۲۰۱۶-الإجارة تمليك عملٍ أو منفعةٍ بعوضٍ فتُستعمَل أبداً إما متعلقةً بأعيان مملوكةٍ من متاعٍ أو ثيابٍ أو دارٍ أو عَقارٍ و غيرها، فيقال، آجرتك الدار فتفيد تمليك منفعتها للمستأجِر بعوض، و إما متعلقةً بالنفس كإجارة الحرِّ نفسه لعملٍ معلومٍ، و يقال آجرت نفسي لكذا و تفيد غالباً تمليك عمله للغير بأجرة مقرَّرة. و قد تفيد تمليك منفعته دون عمله كإجارة المرضعة نفسَها للرّضاع لا للإرضاع.
الگلپایگانی : مسألة ۲۰۱۶-الظّاهر أنّ حقيقة الإجارة اعتبار إضافة بين العين أو النفس و المستأجر مستتبعة ملك المنفعة أو العمل و التسلّط على العين أو النفس لاستيفاء منافعها، و لذا تستعمل أبدا إما متعلقة بأعيان مملوكة من متاع أو ثياب أو دار أو عقار و غيرها، فيقال، آجرتك الدار فتفيد تمليك منفعتها للمستأجر بعوض، و إما متعلقة بالنّفس كإجارة الحرّ نفسه لعمل معلوم، و يقال آجرت نفسي لكذا و تفيد غالبا تمليك عمله للغير بأجرة مقرّرة. و قد تفيد تمليك منفعته دون عمله كإجارة المرضعة نفسها للرّضاع لا للإرضاع.
البهجت : الفصل الأوّل عقد الإجارة والشرائط -متعلَّق الإجارة -هي إمّا متعلَّقة بأعيان مملوكة من حيوان ناطق أو صامت أو غير حيوان من متاع أو ثياب أو دار أو عقار أو غيرها ، فتفيد تمليك منفعتها للمستأجر بالعوض .
وإمّا متعلَّقة بالنفس ، كإجارة الحرّ نفسه لعمل معلوم ، ولمطلق الأعمال المقدورة المحلَّلة المطلوبة منه ، فتفيد غالباً تمليك عمله للغير بأجرة مقرّرة ؛ وقد تفيد تمليك منفعته دون عمله ، كإجارة المرضعة نفسها للرضاع ، لا للإرضاع .
{عقد الإجارة }
مسألة ۱- عقد الإجارة هو اللفظ المشتمل علی الإیجاب الدالّ بالظهور العرفي علی تملک المنفعة أو العمل بعوض و القبول الدالّ علی الرضا به و تملّکهما بالعوض. و العبارة الصریحة في الإیجاب: «آجرتک» أو «أکریت هذه الدار أو هذه الدابّة بکذا» مثلاً و ما أفاده معناهما، و لا یعتبر فیه العربیّة، بل یکفي کلّ لفظ أفاد المعنی المقصود بأيّ لغة کان. و یقوم مقام اللفظ الإشارة المفهمة من الأخرس و نحوه کعقد البیع. و الظاهر جریان المعاطاة في القسم الأوّل منها – و هو ما تعلّقت بأعیان مملوکة – و تتحقّق بتسلیط الغیر علی العین ذات المنفعة و قصد التسلیط علی منفعتها و تملیکها بالعوض و تسلّم الغیر لها بهذا العنوان، و أمّا القسم الثاني منها – و هو ما تعلّقت بنفس الحرّ – ففي جریانها فیه تأمّل و إشکال.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۱۷- يصح عقد الإجارة بكل لفظ دالّ على الاعتبار المذكور في تعريفها، و الصريح منه: آجرتك أو أكريتك الدار مثلًا، فيقول المستأجِر قبلتُ أو استأجرتُ أو استكريتُ.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۱۸- لا يعتبر في عقد الإجارة العربية، بل يكفي كل لفظٍ أفاد المعنى المقصودَ بأيِّ لغةٍ كان، و يقوم مقام اللفظ الإشارة المُفهِمة من الأخرس و نحوه كعقد البيع.
البهجت ۱- عقد الإجارة هو اللفظ المشتمل على الإيجاب الدالّ بالظهور العرفي على تمليك المنفعة أو العمل بعوض ، والقبول الدالّ على الرضا به وتملَّكهما بالعوض . والعبارة الصريحة في الإيجاب : " آجرتك " أو : " أكريتك هذه الدار أو هذه الدابّة بكذا " مثلًا وما أفاد معناهما .
ولا يعتبر فيه العربية ، بل يكفي كلّ لفظ أفاد المعنى المقصود بأيّ لغة كان ؛ ويجوز تفهيم بعض الخصوصيّات اللَّازمة في الإجارة بالقرائن المفيدة ، ويقوم مقام اللفظ الإشارة المفهمة من الأخرس ونحوه كعقد البيع . والظاهر جريان المعاطاة في القسم الأوّل منها ، وهو ما تعلَّقت بأعيان مملوكة ، وتتحقّق بتسليط الغير على العين ذات المنفعة وقصد التسليط على منفعتها وتمليكها بالعوض وتسلَّم الغير لها بهذا العنوان . وكذلك تجري المعاطاة في القسم الثاني أيضاً ، كما تجري في السلف من البيع .
{شرائط صحّة الإجارة}
مسألة ۲- یشترط في صحّة الإجارة اُمور بعضها في المتعاقدین – أعني المؤجر و المستأجر – و بعضها في العین المستأجرة، و بعضها في المنفعة، و بعضها في الاُجرة.
أمّا المتعاقدان: فیعتبر ما اعتبر في المتبایعین؛ من البلوغ و العقل و القصد و الاختیار و عدم الحجر لفلس أو سفه أو رقّیّة.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۱۹- الظاهر جريان المعاطاة في الإجارة سواء تعلَّقَت بالعَيْنِ أو بالنفس، و تتحقَّق في العين بالتسليط على العين لاستيفاء المنفعة و تسلُّمِها، و تتحقَّق في النفس بتسليم الأجير نفسَه للعمل بقصد الإجارة و تسليم المستأجر الأجرة بذلك القصد.
البهجت ۲-يشترط في صحّة الإجارة أمور بعضها في المتعاقدين ، أعني المؤجر والمستأجر ، وبعضها في العين المستأجرة ، وبعضها في المنفعة ، وبعضها في الأجرة .
مسألة الخاصة
{ما يعتبر في المتعاقدين}
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۲۰- يعتبر في المتعاقدين ما يعتبر في المتبايعين، من البلوغ و العقل، و القصد، و الاختيار، و عدم الحَجْرِ لِفَلَسٍ أو سَفَهٍ أو رِقيَّةٍ.
البهجت ۳- أمّا المتعاقدان فيعتبر فيهما ما اعتبر في المتبايعين من البلوغ والعقل والقصد والاختيار وعدم الحجر لفلس أو سفه أو رقية ، فلا تصحّ من المجنون وإن أجاز وليّه ، لعدم القصد الصحيح في الإنشاء ؛ ولا من الصبيّ غير المميّز ؛ وأمّا المميّز فالأظهر صحّة عقده مع إجازة وليّه أو إجازة نفسه بعد كماله ببلوغه .
{ما يعتبر في العين المستأجرة }
و أمّا العین المستأجر فیعتبر فیها اُمور:
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۲۱- يعتبر في العين المستأجرة أمورٌ: منها: التعيين، فلو آجَرَ إحدى الدارين أو إحدى الدّابَّتَيْنِ لم يصحَّ
{ الصافی : إذا لم تكونا متساويتين في الأوصاف و إلا فصحتها لا تخلو من وجه.}
و منها: أن تكون معلومة إما بالمشاهدة، و إما بذكر الأوصاف التي تختلف الرَّغَبات بسببها في إجارتها.
و منها: أن يكون مقدوراً على تسليمها، فلا تصحّ إجارة الدّابة الشاردة و نحوها.
و منها: أن تكون مما يمكن الانتفاع بها مع بقاء عينها، فلا تصحّ إجارة ما لا يمكن الانتفاع بها، كما إذا آجَرَ أرضاً للزّراعة مع أنه لا يمكن إيصال الماء إليها، و لا ينفعها أو لا يكفيها ماء المطر. و كذا لا تصح إجارة ما لا يمكن الانتفاع بها إلا بإذهاب عينه كالخبز للأكل، و الشمع أو الحطب للإشعال.
البهجت : وأمّا العين المستأجرة فيعتبر فيها أمور :
منها: التعیین، فلو آجر إحدي الدارین أو إحدی الدابّتین لم یصحّ.
و منها: المعلومیّة، فإن کان عیناً معیّناً فإمّا بالمشاهدة، و إمّا بذکر الأوصاف التي تختلف بها الرغبات في إجارتها لو کانت غائبة، و کذا لو کانت کلّیّاً.
و منها: کونها مقدوراً علی تسلیمها فلا تصحّ إجارة العبد الآبق و لا الدابّة الشاردة و نحوهما.
و منها: کونها ممّا یمکن الانتفاع بها مع بقاء عینها، فلا تصحّ إجارة ما لا یمکن الانتفاع بها کما إذا آجر أرضاً للزراعة مع أنّه لم یمکن إیصال الماء إلیها و لا ینفعها و لا یکفیها ماء المطر، و کذا ما لا یمکن الانتفاع بها إلّا بإذهاب عینها کالخبز للأکل، و الشمع و الحطب للإشعال.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۲۲- يعتبر في المنفعة أمورٌ: منها: أن تكون مباحة، فلا تصحّ إجارة الدكّان لإحراز المسكرات أو بيعها، و لا الدابة و السيّارة و السفينة لحملها، و الجارية المغنِّية للغناء و كذا الحائض لكَنْس المسجد، و نحو ذلك.
و منها: كونها متموَّلةً يبذل بإزائها المال عند العقلاء.
و منها: تعيين نوعها إذا كانت للعين منافع متعددة، فإذا استؤجرت الدابة يعيَّن أنها للحمل أو الركوب أو لإدارة الرّحى و غيرها. نعم تصح إجارتها لجميع منافعها، فيملك المستأجر جميعها.
و منها: كونها مملوكةً، فلا تصح إجارة ما لا يملك منفعته.
و منها: أن تكون معلومة، إما بتقديرها بالزمان المعلوم مثل سكنى الدار شهراً، أو الخياطة أو التعمير و البناء يوماً، و إما بتقدير العمل كخياطة الثوب المعيَّن خياطةً من نوع كذا، من دون تعرُّض للزمان إذا لم تختلف أغراض العقلاء بتفاوت الزمان الواقع فيه العمل، و أما إذا اختلفت الأغراض و الرغبات، فلا بد من تعيين الزمان الذي يكون فيه العمل أيضاً.
البهجت : منها : التعيين ؛ فلو آجر إحدى الدارين أو إحدى الدابّتين ، لم يصحّ .
ومنها المعلومية ، فإن كان عيناً معيّناً ، فإمّا بالمشاهدة وإمّا بذكر الأوصاف التي تختلف بها الرغبات في إجارتها لو كانت غائبة وكذا لو كانت كليّاً .
ومنها كونها مقدوراً على تسليمها ؛ فلا تصحّ إجارة العبد الآبق ولا الدابّة الشاردة ونحوهما ، لكن مع ضميمة المقدور إليه وأصالة المقدور وتبعيّة غير المقدور وشرطيّته ، فصحّة الإجارة المشروطة لا تخلو من وجه .
ومنها كونها ممّا يمكن الانتفاع بها مع بقاء عينها ؛ فلا تصحّ إجارة ما لا يمكن الانتفاع بها ، كما إذا آجر أرضاً للزراعة مع أنّه لم يمكن إيصال الماء إليها ولا ينفعها ولا يكفيها ماء المطر ، وكذا ما لا يمكن الانتفاع بها إلَّا بإذهاب عينها ، كالخبز للأكل والشمع أو الحطب للإشعال .
{ما يعتبر في المنفعة }
و أمّا المنفعة فیعتبر فیها اُمور:
منها: کونها مباحة، فلا تصحّ إجارة الدکّان لإحراز المسکرات أو بیعها، و لا دابّة و السفینة لحملها و الجاریة للغناء و نحو ذلک.
و منها: کونها متموّلاً یبذل بإزائها المال عند العقلاء.
و منها: تعیین نوعها إذا کانت للعین منافع متعدّدة، فإذا استؤجرت الدابة یعیّن أنّها للحمل أو الرکاب أو لإدارة الرحی و غیرها، نعم تصحّ إجارتها لجمیع منافعها فیملک المستأجر جمیعها.
و منها: معلومیّتها: إمّا بتقدیرها بالزمان المعلوم کسکنی الدار شهراً أو الخیاطة أو التعمیر و البناء یوماً، و إمّا بتقدیر العمل کخیاطه الثوب المعیّن خیاطة کذائیّة فارسیّة أو رومیّة من غیر تعرّض للزمان.
و أمّا الاُجرة فیعتبر معلومیّتها و تعیین مقدارها بالکیل أو الوزن أو العدّ في المکیل و الموزون و المعدود، و بالمشاهدة أو الوصف في غیرها، و یجوز أن تکون عیناً خارجیّة أو کلّیّاً في الذمّة أو عملاً أو منفعة أو حقّاً قابلاً للنقل و الانتقال کحقّي التحجیر و الاختصاص کالثمن في البیع.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۲۳- يعتبر في الأجرة أن تكون معلومةً، و أن يعيَّن مقدارُها بالكيل أو الوزن أو العدِّ في المكيل و الموزون و المعدود، و بالمشاهدة أو الوصف في غيرها، و يجوز أن تكون عيناً خارجيةً، أو كليّاً في الذمة، أو عملًا أو منفعةً، أو حقّاً قابلًا للنقل و الانتقال كحَقَّي التحجير و الاختصاص.
البهجت : وأمّا المنفعة فيعتبر فيها أمور :
منها : كونها مباحة ؛ فلا تصحّ إجارة الدكَّان لإحراز المسكرات أو بيعها ولا الدابّة والسفينة لحملها والجارية المغنّية للغناء والحائض لكنس المسجد في زمان الحيض ونحوها .
ومنها كونها متموّلًا يبذل بإزائها المال عند العقلاء وإن كانت منفعةً نادرةً تصير مقصودةً لمستأجرٍ أحياناً .
{تعيين نوع المنفعة في المتعدّدة }
البهجت : ومنها تعيين نوعها إذا كان للعين منافع متعدّدة ؛ فإذا استؤجرت الدابّة ، يعيّن أنّها للحمل أو الركوب أو لإدارة الرحى أو غيرها . نعم تصحّ إجارتها لجميع منافعها فيملك المستأجر جميعها .
{لزوم معلوميّة المنفعة }
البهجت : ومنها معلوميّتها ؛ إمّا بتقديرها بالزمان المعلوم ، كسكنى الدار شهراً أو الخياطة الخاصّة أو التعمير والبناء الخاصّين يوماً ؛ وإمّا بتقدير العمل ، كخياطة الثوب المعيّن خياطة كذائيّة فارسيّة أو روميّة من غير تعرّض للزمان المحمول على ما لا يخرج عن المتعارف في ذلك العمل الخاصّ .
{ما يعتبر في الأجرة }
البهجت : وأمّا الأجرة فيعتبر معلوميّتها وتعيين مقدارها بالكيل أو الوزن أو العدّ في المكيل والموزون والمعدود وبالمشاهدة أو الوصف في غيرها ؛ ويجوز أن تكون عيناً خارجيّة أو كليّاً في الذمّة أو عملًا أو منفعة أو حقّاً قابلًا للنقل والانتقال ، كحقّي التحجير والاختصاص كالثمن في البيع .
مسألة ۳- إذا استأجر دابّة للحمل، فلابدّ من تعیین جنس ما یحمل علیها؛ لاختلاف الأغراض باختلافه، و کذا مقداره و لو بالمشاهدة و التخمین. و إذا استأجرها للسفر فلابدّ من تعیین الطریق و زمان السیر من لیل أو نهار و نحو ذلک، بل لابدّ من مشاهدة الراکب أوتوصیفه بما یرفع الغرر و الجهالة.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۲۴- إذا استأجر دابة للحمل، و كانت تختلف الأغراض باختلاف الحمل لا بدَّ من تعيين نوعه و كذا مقداره و لو بالمشاهدة و التخمين. و إذا استأجرها للسفر لا بد من تعيين الطريق و زمان السَّير من ليلٍ أو نهار و نحو ذلك، بل لا بد من مشاهدة الراكب أو توصيفه بما يرفع الغَرَرَ و الجهالة.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۲۵- إذا كانت المنفعة تقدَّر بحسب الزمان فلا بد من تعيينها يوماً أو شهراً أو سنةً و نحو ذلك، و لا يصح تقديرها بمجيء الحاجِّ مَثَلًا.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۲۶- إذا قال كلَّما سَكَنْتَ هذه الدار فكل شهرٍ بدينار مثلًا، بطل إن كان المقصود الإجارة، للجهالة، و صح إن كان المقصود الإباحة بالعوض. و كذا الحال فيما إذا قال إن خِطْتَ هذا الثوب بنحو كذا فلَكَ درهم، و إن خِطْتَهُ بنحو كذا فَلَكَ درهمان، بطل إن كان بعنوان الإجارة، و صحّ إن كان بعنوان الجُعالة.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۲۷- إذا استأجر دابةً أو سيارةً مثلًا و شرط على صاحبها أن يوصله أو يوصل متاعه إلى مكان في وقتٍ معيَّنٍ فلم يوصِلْه، فإن كان ذلك لعدم سِعَة الوقت أو لعدم إمكان الإيصال من جهة أخرى غير صاحب الوسيلة، فالإجارة باطلة. و إن كان الإيصال ممكِناً و لكنَّه لم يوصلْه بسبب تقصيره أو مع عدم تقصيره، فالإجارة صحيحة و لا يستحقّ شيئاً من الأجرة. هذا إذا كان الشرط على نحو القيدية، أما إذا كان على نحو الشرطية المطلقة كأن استأجره على أن يوصله إلى مكان ثمّ اشترط عليه الوقت المعيَّن بعد ذلك، و لم يوصله، فالإجارة صحيحة و الشرط لغوٌ، لكن للمستأجِر خيارُ الفسخ لتخلُّف الشرط. فإذا فسخ يسترجع الأجرة المسمّاة، و يعطيه أجرة المثل.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۲۸- إذا استأجر سيارةً لإدراك زيارة عَرَفَةَ مَثَلًا فلم يدركه صحّت الإجارة و يستحقُّ صاحب السيارة تمام الأجرة إذا لم يشترط عليه في عقد الإجارة إيصاله يوم عرفة، و لو بانصراف المعاملة إلى ذلك و لم يكن إدراكه الزّيارة قيداً للإجارة، و إلا بطلتْ.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۲۹- لا يشترط اتّصال مدّة الإجارة بالعقد، فلو آجر داره في شهرٍ مستقبلٍ معيَّن، صحّ، سواء كانت مستأجرة في سابقه أم لا. نعم مع الإطلاق تنصرف إلى الاتِّصال، فلو قال: آجرتك داري شهراً اقتضى الإطلاق اتِّصاله بزمان العقد، و لو آجرها شهراً و فهم الإطلاق، أعني الشهر الكُلِّي الصادق على المتَّصِل و المنفصِل، فالإجارة باطلة.
مسألة ۴- ما کانت معلومیّة المنفعة بحسب الزمان لابدّ من تعیینه یوماً أو شهراً أو سنة و نحو ذلک، فلا یصحّ تقدیره بمجيء الحاجّ مثلاً.
البهجت۳- إذا استأجر دابّة للحمل لابدّ من تعيين جنس ما يحمل عليها لاختلاف العوارض باختلافه ؛ وكذا مقداره ولو بالمشاهدة والتخمين . وإذا استأجرها للسفر ، لابدّ من تعيين الطريق وزمان السير من ليل أو نهار ونحو ذلك ؛ بل لابدّ من مشاهدة الراكب أو توصيفه بما يرفع الغرر والجهالة ، وكذا عند خوف الوقوع في النزاع في المستقبل ، وبناء العقد على المتعارف يغني عن التوصيف والاشتراط في بعض الخصوصيات .
{كيفيّة تقدير المنفعة}
البهجت ۴- حيث إنّ الغالب أنّ المنفعة مختلفةٌ بحسب الزمان ، لابدّ من تقديرها يوماً أو شهراً أو سنة أو نحو ذلك ، فلا يصحّ تقديرها بمجيء الحاج مثلًا .
{لزوم تماميّة المعاملة في ابتداء الزمان المقدّر}
مسألة ۵- لو قال: کلّما سکنت هذه الدار فکلب شهر بدینار - مثلاً – بطل إن کان المقصود الإجارة للجهالة، و صحّ لو کان المقصود الإباحة بالعوض أو الجعالة. و الفرق أنّ المستأجر مالک للمنفعة في الإجارة بخلافهما؛ فإنّ المباح له و المجعول له لیسا مالکین للمنفعة أصلاً، و إنّما یملک المالک علیهما الجعل المقرّر علی تقدیر الاستیفاء. و کذا الحال فیما إذا قال: إن خطت هذا الثوب – مثلاً – فارسیّاً فلک درهم و إن خطته رومیّاً فلک درهمان، بطل إن کان بعنوان الإجارة، و صحّ إن کان بعنوان الإجارة و صحّ إن کان بعنوان الجعالة کما هو ظاهر العبارة.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۳۰- عقد الإجارة لازمٌ من الطرفين، لا ينفسخ إلا بالتقايُل أو بالفسخ مع وجود خيارٍ فيه. أما الإجارة المعاطاتية فهي كالبيع المعاطاتي لا تلزم إلا بالتلف أو تغيُّر العين بحيث لا يبقى موضوع للترادِّ من غير فرق في ذلك بين أن يكون بالتصرُّف أو بغيره، { الصافی : لكن لا يترك الاحتياط بترتيب آثار كل من اللزوم و الجواز في الموارد التي كان الاحتياط ترتيب آثار أحدهما عليه.}
البهجت ۵- لو قال : « كلَّما سكنت هذه الدار ، فكلّ شهر بدينار » مثلًا فلو دلَّت القرائن على تماميّة المعاملة في الشهر الأوّل ، أمكن التصحيح في ما زاد بنحو شرط النتيجة ؛ والأظهر الصحّة في ما إذا انصرف العقد إلى الشهر المتّصل به وكان الزائد بعنوان الشرط في ضمن العقد الذي يغتفر فيه الجهالة في ما كان بنحو شرط النتيجة في ما زاد ؛ وكذا يمكن أخذ نتيجة الإجارة بالصلح بناءً على أنّه يغتفر فيه ما يعتبر في الإجارة ؛ وكذا يصحّ لو كان المقصود الإباحة بالعوض لكن لا يصير لازماً أو الجعالة مع إلغاء الخصوصيّة ؛ والفرق أنّ المستأجر مالك للمنفعة في الإجارة بخلافهما ، فإنّ المباح له والمجعول عليه ليسا مالكين للمنفعة أصلًا وإنّما يملك المالك عليهما الجعل المقرّر على تقدير الاستيفاء ، وكذا الحال في ما إذا قال : « إن خطت هذا الثوب مثلًا فارسيّاً فلك درهم وإن خطَّته روميّاً فلك درهمان » بطل إن كان بعنوان الإجارة وصحّ إن كان بعنوان الجعالة ، كما هو ظاهر العبارة .
{التخلَّف عن مفاد الإجارة }
مسألة ۶- إذا استأجر دابّة لتحمله أو تحمل متاعه إلی مکان في وقت معیّن؛ کأن استأجر دابّة لإیصاله إلی کربلاء یوم عرفة و لم یوصله، فإن کان ذلک لعدم سعة الوقت أو عدم إمکان الإیصال من جهة اُخری، فالإجارة باطلة، و إن کان الزمان واسعاً و لکن قصّر فلم یوصله لم یستحقّ المؤجر من الاُجرة شیئاً. نعم لو استأجرها علی أن یوصله إلی المکان معیّن لکن شرط علیه أن یوصله في وقت کذا، فتعذّر أو تخلّف فالإجارة صحیحة بالاُجرة المعیّنة لکن للمستأجر خیار الفسخ من جهة تخلّف الشرط، فإذا فسخ یرجع اُجرة المسمّی إلی المستأجر. و یستحقّ المؤجر اُجرة المثل.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۳۱- الظاهر أنه يجري في عقد الإجارة جميع الخيارات إلا خيارَ المجلس و خيار الحيوان و خيار التأخير، فإنها مختصَّة بالبيع، فيجري في عقد الإجارة خيار الشرط، و خيار تخلُّف الشرط، و خيار العيب، و خيار الغبن، و خيار الرؤية، و غيرها.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۳۲- لا تبطل الإجارة ببيع العين المستأجَرَةِ لغير المستأجِر، و لا تنفسخ به بل تنتقل العين إلى المشتري مسلوبةَ المنفعة في تلك المدّة. نعم للمشتري مع جهله بالإجارة خيار فسخ البيع، بل له الخيار لو علم بها و تخيَّل أن مدتها قصيرة فتبيَّن أنها طويلة، و لو فسخ المستأجِر الإجارة أو انفسخت، رجعت المنفعة في بقية المدّة إلى المؤجِر لا المشتري.
البهجت ۶- إذا استأجر دابّة لتحمله أو تحمل متاعه إلى مكان في وقت معيّن كأن استأجر دابّة لإيصاله إلى كربلاء يوم عرفة ولم يوصله فإن كان ذلك لعدم سعة الوقت وعدم إمكان الإيصال من جهة أخرى هي موصلةٌ فالإجارة باطلة ؛ وإن كان الزمان واسعاً ولكن قصر فلم يوصله ، لم يستحقّ المؤجر من الأجرة شيئاً . نعم لو استأجرها على أن يوصله إلى مكان معيّن لكن شرط عليه أن يوصله في وقت كذا فتعذّر أو تخلَّف ولم يفهم من الاشتراط التقييد ، بل الالتزام في ضمن الالتزام الإجاريّ ، فالإجارة صحيحة بالأجرة المعيّنة ؛ لكن للمستأجر خيار الفسخ من جهة تخلَّف الشرط ؛ فإذا فسخ يرجع الأجرة المسمّاة إلى المستأجر ويستحقّ المؤجر أجرة المثل .
مسألة ۷- إذا کان وقت زیارة عرفة، و استأجر دابّة للزیارة فلم یصل وفاتت منه الزیارة صحّت الإجارة، و یستحقّ صاحب الدابّة تمام الاُجرة بعد ما لم یشترط علیه في عقد الإجارة إیصاله یوم عرفة.
الصافی : مسألة ۲۰۳۳- إذا اشترى العين المستأجَرَة مستأجِرُها، كأن استأجر داراً إلى سنةٍ و بعد شهرٍ مثلًا اشتراها، ففي انفساخ الإجارة وجهان أقواهما العدم فيتفرع عليه أمور: منها اجتماع الثمن و الأجرة عليه، و منها بقاء تلك الإجارة على حالها لو فسخ البيع بأحد أسبابه، بخلاف ما لو قيل بانفساخ الإجارة و غير ذلك.
الگلپایگانی : مسألة ۲۰۳۳- إذا اشترى العين المستأجرة مستأجرها، كأن استأجر دارا إلى سنة و بعد شهر مثلا اشتراها، فصحّة الإجارة فيها مشكل جدّا، لأن الحكم بوجود الإضافة المعتبرة بين العين و المستأجر في هذا المورد في غاية الإشكال، و كذا اعتبار ملك المنفعة استقلالا لمالك العين كما نبّه عليه غير واحد من أساطين الفنّ، فالأحوط التصالح في مال الإجارة من زمان الشّراء إلى انتهاء مدّة الإجارة، و أما المنفعة فملك للمشتري على أيّ تقدير.
البهجت ۷- إذا كان وقت زيارة عرفة واستأجر دابّة للزيارة فلم يصل وفاتت منه الزيارة ، صحّت الإجارة ويستحقّ صاحب الدابّة تمام الأجرة بعدما لم يشترط عليه في عقد الإجارة إيصاله يوم عرفة .
{عدم اشتراط اتّصال مدّة الإجارة بالعقد}
مسألة ۸- لا یشترط اتّصال مدّة الإجارة بالعقد فلو آجر داره في شهر مستقبل صحّ؛ سواء کانت مستأجرة في سابقه أم لا، نعم مع الإطلاق تنصرف إلی الاتّصال، فلو قال: آجرتک داري شهراً، اقتضی الإطلاق اتّصاله بزمان العقد. و لو آجرها شهراً و فهم الإطلاق – أعني الکلّي الصادق علی المتّصل و المنفصل – ففي صحّتها تأمّل و إشکال.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۳۴- الظاهر أنه لا تبطل إجارة الأعيان بموت المؤجِر و لا بموت المستأجِر، إلا إذا كانت ملكية المؤجِر للمنفعة محدودةً بزمان حياته، فتبطل الإجارة بموته، كما إذا كانت منفعة دارٍ موصى بها لشخصٍ مدّة حياته، فآجرها سَنَتَيْن و مات بعد سنةٍ، فتبطل الإجارة بالنسبة إلى ما بقي من المدَّةِ. إلا أن يُجيزَ ورثةُ الموصي المالك الإجارة في بقية المدَّة، فتقع لهم الإجارة، و يكون لهم الأجرة.
البهجت ۸- لا يشترط اتّصال مدّة الإجارة بالعقد ؛ فلو آجر داره في شهر مستقبل صحّ ؛ سواء كانت مستأجرة في سابقه أم لا . نعم مع الإطلاق تنصرف إلى الاتصال ، فلو قال : « آجرتك داري شهراً » اقتضى الإطلاق اتّصاله بزمان العقد . ولو آجرها شهراً وفهم الإطلاق أعني الكلَّي الصادق على المتّصل والمنفصل فهي مستلزمةٌ للغرر في بعض الفروض وإن كان آخره معلوماً مثل شهر في هذه السنة ، فإنّه ينطبق على الشهر في الصيف أو في الشتاء ؛ ومع تساوي الشهور في العوارض ، يمكن التصحيح بالمعلوميّة من حيث عدم الخروج عن السنة ، فيكون كالكلَّي في المعيّن وللمؤجر التخيير إلى أن لا يبقى إلَّا الشهر الآخر بناءً على أنّه الحكم في الكلَّي المعيّن
أحكام الإجارة
{لزوم عقد الإجارة وما يجري فيه من الخيار}
مسألة ۹- عقد الإجارة لازم من الطرفین لا ینفسخ إلّا بالتقایل أو بالفسخ مع وجود خیار في البین، و الظاهر أنّه یجري فیها جمیع الخیارات إلّا خیار المجلس و خیار الحیوان و خیار التأخیر، فإنّها مختصّة بالبیع، فیجري فیها خیار الشرط و خیار تخلّف الشرط و خیار العیب و خیار الغبن و خیار الرؤیة و غیرها. هذا في الإجارة العقدیّة، و أمّا المعاطاتیّة فهي کالبیع المعاطاتي، فلم تلزم إلّا بتصرّفهما أو تصرّف أحدهما فیما انتقل إلیه.
الصافی : مسألة ۲۰۳۵- إذا آجر البطن السابق العين الموقوفة و مات قبل انقضاء مدَّة الإجارة، فتبطل حتى لو أجاز البطن اللاحق على الأقوى. نعم لو آجرها المتولِّي لمصلحة الوقف و البطون اللاحقة مدّةً تزيد على مدّةِ بقاء بعض البطون فتكون نافذةً على البطون اللاحقة، و لا تبطل بموت البطن الموجود حال الإجارة، و لا بموت المؤجِر.
الگلپایگانی: مسألة ۲۰۳۵- إذا آجر البطن السابق العين الموقوفة و مات قبل انقضاء مدّة الإجارة، فتبطل حتى لو أجاز البطن اللاحق على الأقوى. نعم لو آجرها المتولّي لمصلحة الوقف و البطون اللّاحقة مدّة تزيد على مدّة بقاء بعض البطون فتكون نافذة على البطون اللّاحقة، و لا تبطل بموت البطن الموجود حال الإجارة، و في عدم بطلانها بموت المؤجر تأمّل.
البهجت ۹- الفصل الثاني أحكام الإجارة- لزوم عقد الإجارة وما يجري فيه من الخيار - عقد الإجارة لازم من الطرفين ، لا ينفسخ إلَّا بالتقايل أو بالفسخ مع وجود خيار في البين . والظاهر أنّه يجري فيها جميع الخيارات إلَّا خيار المجلس وخيار الحيوان وخيار التأخير ، فإنّها مختصّة بالبيع بناءً على اختيار الاختصاص في مجموعها ، فيجري فيها خيار الشرط وخيار تخلَّف الشرط وخيار العيب وخيار الغبن وخيار الرؤية وغيرها . هذا في الإجارة العقديّة ؛ وأمّا المعاطاتيّة ، فهي كالبيع المعاطاتي ، والأظهر لزومها كالعقديّة اللفظيّة .
{عدم بطلان الإجارة بالبيع }
مسألة ۱۰- لا تبطل الإجارة بالبیع و لا یکن فسخاً لها، فتنتقل العین إلی المشتري مسلوبة المنفعة في تلک المدّة، نعم للمشتري مع جهله بالإجارة خیار فسخ البیع، بل له الخیار لو علم بها و تخیّل أنّ مدّتها قصیرة فتبیّن أنّها طویلة. و لو فسخ المستأجر الإجارة أو انفسخت رجعت المنفعة في بقیّة المدّة إلی المؤجر لا المشتري. و کما لا تبطل الإجارة ببیع العین المستأجر علی غیر المستأجر، کذلک لا تبطل لو بیعت علیه، فلو استأجر داراً ثمّ اشتراها بقیت الإجارة علی حالها و یکون ملکه للمنفعة في بقیّة المدّة بسبب الإجارة لا من جهة تبعیّة العین، فلو انفسخت الإجارة رجعت المنفعة في بقیّة المدّة إلی البائع. و لو فسخ البیع بأحد أسبابه بقي ملک المشتري المستأجر للمنفعة علی حاله.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۳۶- تبطل إجارة النفس لبعض الأعمال بموت الأجير بلا إشكال، نعم لو تقبَّلَ عملًا و جعله في ذمته، لم تبطل الإجارةُ بموته، بل يكون العمل ديناً عليه يستوفى من تركته. هذا إذا كانت الإجارة بدون قيد المباشرة بنحو القيدية و العنوانية، و أما معه فتبطل الإجارة. و لو كانت المباشرةُ دخيلًا بنحو الشرط، يثبت للمستأجِر خيارُ الفسخ.
البهجت ۱۰- لا تبطل الإجارة بالبيع ولا يكون فسخاً لها ، فتنتقل العين إلى المشتري مسلوبة المنفعة في تلك المدّة . نعم للمشتري مع جهله بالإجارة خيار فسخ البيع ، بل له الخيار لو علم بها وتخيّل أنّ مدّتها قصيرة فتبيّن أنّها طويلة مع كون التخيّل عقلائيّاً .
ولو فسخ المستأجر الإجارة أو انفسخت ، رجعت المنفعة في بقيّة المدّة إلى المؤجر ، لا المشتري .
وكما لا تبطل الإجارة ببيع العين المستأجرة على غير المستأجر ، كذلك لا تبطل لو بيعت عليه ؛ فلو استأجر داراً ثمّ اشتراها ، بقيت الإجارة على حالها ويكون ملكه للمنفعة في بقيّة المدّة بسبب الإجارة ، لا من جهة تبعيّة العين ؛ فلو انفسخت الإجارة ، رجعت المنفعة في بقيّة المدّة إلى البائع ؛ ولو فسخ البيع بأحد أسبابه ، بقي ملك المشتري المستأجر للمنفعة على حاله .
{موت المؤجر أو المستأجر}
مسألة ۱۱- الظاهر أنّه لا تبطل إجارة الأعیان بموت المؤجر و لا یموت المستأجر، إلّا إذا کانت ملکیّة المؤجر للمنفعة محدودة بزمان حیاته فتبطل الإجارة بموته، کما إذا کانت منفعة دار موصی بها لشخص مدّة حیاته، فآجرها سنتین و مات بعد سنة فتبطل الإجارة بالنسبة إلی ما بقي من المدّة. نعم لمّا کانت المنفعة في بقیّة المدّة لورثة الموصي فلهم أن یجیزوها بالنسبة إلی تلک المدّة، فتقع لهم الإجارة و یکون لهم الاُجرة. و من ذلک ما إذا آجر العین الموقوفة البطن السابق و مات قبل انقضاء مدّة الإجارة فتبطل، إلّا أن یجیز البطن اللاحق. نعم لو آجرها المتولّي للوقف لمصلحة الوقف و البطون اللاحقة مدّة تزید علی مدّة بقاء بعض البطون تکون نافذة علی البطون اللاحقة، و لا تبطل بموت المؤجر و لا بموت البطن الموجود حال الإجارة. هذا کلّه في إجازة الأعیان، و أمّا إجارة النفس لبعض الأعمال فتبطل بموت الأجیر بلا إشکال، نعم لو تقبّل عملاً و جعله في ذمّته لم تبطل الإجارة بموته، بل یکون العمل دیناً علیه یستوفی من ترکته.
الصافی : مسألة ۲۰۳۷- إذا آجر الولي الصبي المولَّى عليه أو آجر ما يملكه الصبي مدةً مع مراعاة المصلحة و الغِبطة و بلغ الرشد قبل انقضاء المدَّة، فالظاهر أنه ليس له نقضها و فسخها بالنسبة إلى ما بقي من المدّة، في إجارة أملاكه، لأن البلوغ غايةٌ للولاية، لا لما فيه الولاية، و أما في إجارة نفسه فالمسألة محل الإشكال إلا إذا كانت المصلحة واجبة الاستيفاء كحفظ حياة المولى عليه.
الگلپایگانی : مسألة ۲۰۳۷- إذا آجر الوليّ الصّبيّ المولّى عليه أو آجر ما يملكه الصبيّ مدة مع مراعاة المصلحة و الغبطة و بلغ الرّشد قبل انقضاء المدّة، فالظّاهر أنه ليس له نقضها و فسخها بالنّسبة إلى ما بقي من المدّة، خصوصا في إجارة أملاكه، لأنّ البلوغ غاية للولاية، لا لما فيه الولاية.
البهجت۱۱- الظاهر أنّه لا تبطل إجارة الأعيان بموت المؤجر ولا بموت المستأجر إلَّا إذا كانت ملكيّة المؤجر للمنفعة محدودة بزمان حياته ، فتبطل الإجارة بموته ؛ كما إذا كانت منفعة دار موصى بها لشخص مدّة حياته ، فآجرها سنتين ومات بعد سنة ، فتبطل الإجارة بالنسبة إلى ما بقي من المدّة .
نعم لمّا كانت المنفعة في بقيّة المدّة لورثة الموصي ، فلهم أن يجيزوها بالنسبة إلى تلك المدّة ، فتقع لهم الإجارة ويكون لهم الأجرة ؛ وكذا لا تبطل بموت أحدهما إذا كانت منفعةٌ خاصّةٌ مستوفاةً لشخص المستأجر أو مملوكة له وفي يده ومات المستأجر إذا لم يكن استيفاؤه بنحو الشرط في ضمن العقد الذي يوجب الخيار للمؤجر بموته .
ومن ذلك ما إذا آجر العين الموقوفة البطن السابق ومات قبل انقضاء مدّة الإجارة ، فتبطل إلَّا أن يجيز البطن اللاحق .
نعم لو آجرها المتولَّي للوقف لمصلحة الوقف والبطون اللاحقة مدّةً تزيد على مدّة بقاء بعض البطون تكون نافذة على البطون اللاحقة ، ولا تبطل بموت المؤجر ولا بموت البطن الموجود بقيد المباشرة حال الإجارة .
هذا كلَّه في إجارة الأعيان ؛ وأمّا إجارة النفس لبعض الأعمال ، فتبطل بموت الأجير قبل العمل وهذا في الأجير الذي كان خصوص عمله المباشريّ مورداً للتمليك في الإجارة ؛ وأمّا موته في أثناء العمل ، فتبطل في ما بعد الموت في ما بقي وللمستأجر خيار التبعّض . هذا في ما كان الموت قبل التمكَّن من العمل رأساً وأمّا الموت بعد ذلك فللصحّة مع خيار تعذّر التسليم ، وجه ، فيمضي ويأخذ أجرة المثل أو يفسخ ويسترجع المسمّاة إن أدّاها . نعم لو تقبّل عملًا وجعله في ذمّته لم تبطل الإجارة بموته بل يكون العمل ديناً عليه يستوفى من تركته ؛ ولو آجر وشرط المباشرة ، لم تبطل الإجارة وللمستأجر خيار تخلَّف الشرط .
{إجارة الولي الصبيّ أو ملكه}
مسألة ۱۲- لو آجر الوليّ الصبيّ المولّی علیه أو ملّکه مدّة مع مراعاة المصلحة و الغبطة فبلغ الرشد قبل انقضاء المدّة الظاهر أنّه لیس له نقضها و فسخها بالنسبة إلی ما بقي من المدّة، خصوصاً في إجارة أملاکه. و کذا إذا آجر عبده أو أمته مدّة لعمل من خدمته أو غیرها ثمّ أعتقه فإنّه لا تبطل الإجارة بعتقه.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۳۸- إذا استأجر عيناً شخصيةً و وجد فيها عيباً سابقاً على العقد أو القبض كان له فسخ الإجارة إذا كان ذلك العيب موجِباً لنقص المنفعة كالعرج في الدابّة، أو التنقيص من الأجرة كما إذا كانت مقطوعة الأذن أو الذّنَبِ.
البهجت ۱۲- لو آجر الولي الصبي المولَّى عليه أو ملكه مدّة مع مراعاة المصلحة والغبطة فبلغ الرشد قبل انقضاء المدّة ، الظاهر أنّه ليس له نقضها وفسخها بالنسبة إلى ما بقي من المدّة ؛ خصوصاً في إجارة أملاكه . وكذا إذا آجر عبده أو أمَته مدّة لعمل من خدمة أو غيرها ثمّ أعتقه ، فإنّه لا تبطل الإجارة بعتقه ، وعتقه صحيحٌ لكن يكون بمنزلة بيع العين المسلوبة المنفعة مدّة . هذا ولكن صحّة الإجارة مطلقةً لما بعد سلب الولاية من دون مصلحة ملزمة في قبال أن يكون للمالك في ما بعد ، الإمضاء والفسخ ، لا تخلو عن شائبة إشكال وإن استظهره في " الوسيلة " وغيرها والعتق المذكور صحيح .
{العيب السابق على عقد الإجارة }
مسألة ۱۳- إذا وجد المستأجر بالعین المستأجرة عیباً سابقاً، کان له فسخ الإجارة إذا کان ذلک العیب موجباً لنقص المنفعة کالعرج في الدابّة، أو الاُجرة کما إذا کانت مقطوعة الاُذن أو الذنب. هذا إذا کان متعلّق الإجارة عیناً شخصیّة، و أمّا إذا کان کلّیّاً و کان الفرد المقبوض معیباً، فلیس له فسخ العقد، بل له مطالبة البدل إلّا إذا تعذّر، فکان له الخیار في أصل العقد. هذا کلّه في العین المستأجرة، و أمّا الاُجرة فإن کانت عیناً شخصیّة و وجد المؤجر بها عیباً، کان له الفسخ، کما أنّ له مطالبة الأرش. و إذا کانت کلّیة فله مطالبة البدل، و لیس له فسخ الإجارة إلّا إذا تعذّر البدل.
الصافی : مسألة ۲۰۳۹- إذا كان متعلق الإجارة كلّياً و كان الفردُ المقبوض مَعيباً، فليس له فسخ العقد، بل له المطالبة بالبدل، إلا إذا تعذر، فله الخيار في أصل العقد.
الگلپایگانی : مسألة ۲۰۳۹- إذا كان المستأجر كلّيا و كان الفرد المقبوض معيبا، فليس له فسخ العقد، بل له المطالبة بالبدل، إلا إذا تعذر، فله الخيار في أصل العقد.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۴۰- إذا كانت الأجرة عيناً شخصيةً و وجد المؤجر بها عيباً، كان له الفسخ، و يشكل الأرش. و إذا كانت كليةً، فله المطالبة بالبدل، و ليس له فسخ الإجارة، إلا إذا تعذَّر البدل.
البهجت ۱۳-إذا وجد المستأجر بالعين المستأجرة عيباً سابقاً وكان المستأجر جاهلًا به ، كان له فسخ الإجارة إذا كان ذلك العيب موجباً لنقص المنفعة كالعرج في الدابّة أو الدار التي خربت بعض بيوته على الأظهر ، أو الأجرة كما إذا كانت مقطوعة الأذن أو الذنب . فلا فرق بين التضرّر بالضرر الماليّ والنقص على المستوفى مثل الركوب على مركوبٍ منكرٍ ، وكذا يكون له الإمضاء بدون الأرش ؛ وأمّا استحقاق الأرش بمعنى نقصان تفاوت اجرة العين المعيبة وغير المعيبة عن الأجرة المسمّاة ، فلا يخلو من وجه . هذا إذا كان متعلَّق الإجارة عيناً شخصية ؛ وأمّا إذا كان كليّاً وكان الفرد المقبوض معيباً ، فليس له فسخ العقد ، بل له مطالبة البدل إلَّا إذا تعذّر ، فكان له الخيار في أصل العقد .
هذا كلَّه في العين المستأجرة ؛ وأمّا الأجرة فإن كانت عيناً شخصيّة ووجد المؤجر بها عيباً مجهولًا له يوجب تضرّره وإن لم يكن ضرراً ماليّاً ، كان له الفسخ ؛ كما أنّ له مطالبة الأرش على ما لا يخلو من وجه من أنّ ثبوت الأرش في البيع على طبق القاعدة ؛ وإذا كانت كلَّية ، فله مطالبة البدل وليس له فسخ الإجارة إلَّا إذا تعذّر البدل ؛ وأمّا إذا كانت منفعة عينٍ ، فحكمها حكم العين المستأجرة .
مسألة ۱۴- إذا ظهر الغبن للمؤجر أو المستأجر، فله خیار الغبن إلّا إذا شرطا سقوطه.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۴۱- إذا ظهر الغبن للمؤجِر أو المستأجِر، فله خيار الغبن، إلا إذا شرطا سقوطَه.
البهجت ۱۴- إذا ظهر الغبن للمؤجر أو المستأجر ، فله خيار الغبن إلَّا إذا شرطا سقوطه .
{تملَّك المنفعة والأجرة ومطالبتهما }
مسألة ۱۵- یملک المستأجر المنفعة في إجارة الأعیان و العمل في إجارة النفس علی الأعمال. و کذا المؤجر و الأجیر الاُجرة بمجرّد العقد، لکن لیس لکلّ منهما مطالبة ما ملکه إلّا بتسلیم ما ملّکه، فلیس للمستأجر مطالبة المنفعة و العمل إلّا بعد تسلیم الاُجرة، کما أنّه لیس للمؤجر و لا الأجیر مطالبة الاُجرة إلّا بعد تسلیم المنفعة، فعلی کلّ من الطرفین و إن وجب التسلیم، لکن لکلّ منهما الامتناع عنه إذا رأی من الآخر الامتناع عنه.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۴۲- يملك المستأجِر المنفعة في إجارة الأعيان، و العمل في إجارة النفس على الأعمال، و كذا المؤجِرُ و الأجيرُ الأجرةَ بمجرَّد العقد، لكن ليس لكل منهما المطالبة بما ملكه إلا بتسليم ما عليه، فليس للمستأجر المطالبة بالمنفعة و العمل إلا بعد تسليم الأجرة، كما أنه ليس للأجير المطالبة بالأجرة إلا بعد تسليم المنفعة. فالتسليم و إن وجب على كل من الطرفين لكن له الامتناع عنه إذا رأى من الآخر الامتناع.
البهجت ۱۵- يملك المستأجر المنفعة في إجارة الأعيان والعمل في إجارة النفس على الأعمال وكذا المؤجّر والأجير الأجرة ، بمجرّد العقد ، لكن ليس لكلّ منهما مطالبة ما ملكه إلَّا بتسليم ما ملَّكه ؛ فليس للمستأجر مطالبة المنفعة والعمل إلَّا بعد تسليم الأجرة ؛ كما أنّه ليس للمؤجّر ولا الأجير مطالبة الأجرة إلَّا بعد تسليم المنفعة بتسليم العين والعمل بإيجاده أو اقتران التسليم والتسلَّم منهما ، وهذا في غير العمل الذي يتوقّف إتيانه على تقديم الأجرة مثل الحجّ ؛ فعلى كلّ من الطرفين وإن وجب التسليم لكن لكلّ منهما الامتناع عنه إذا رأى من الآخر الامتناع عنه .
{أنحاء تسليم المنفعة والعمل }
مسألة ۱۶- إذا تعلّقت الإجارة بالعین، فتسلیم منفعتها بتسلیم تلک العین، و أمّا تسلیم العمل فیما إذا تعلّقت بالنفس، فبإتمامه إذا کان مثل الصلاة و الصوم و الحجّ و حفر بئر في دار المستأجر و أمثال ذلک ممّا لم یکن متعلّقاً بمال من المستأجر بید المؤجر، فقبل إتمام العمل لا یستحقّ الأجیر مطالبة الاُجرة، و بعده لا یجوز للمستأجر المماطلة. نعم لو کان شرط منهما علی تأدیة الاُجرة کلّاً أو بعضاً قبل العمل صریحاً أو ضمنیّاً – کما إذا کانت العادة تقتضي التزام المستأجر بذلک – کان هو المتّبع. و أمّا إذا کان متعلّقاً بمال من المستأجر في ید المؤجر، کالثوب یخیطه و الخاتم یصوغه و الکتاب یکتبه و أمثال ذلک، ففي کون تسلیمه بإتمام العمل کالأوّل، أو بتسلیم مورد العمل کالثوب و الخاتم و الکتاب و جهان، بل قولان، أقواهما الأوّل. فعلی هذا لو تلف الثوب – مثلاً – بعد تمام العمل علی نحو لا ضمان علیه، لا شيء علیه و یستحقّ مطالبة الاُجرة، و إذا تلف مضموناً علیه، ضمنه بوصف المخیطیّة لا بقیمته قبلها، و له المطالبة بالاُجرة المسمّاة.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۴۳- إذا تعلَّقت الإجارةُ بالعين، فتسليم منفعتها بتسليم تلك العين. و إذا تعلَّقتْ بالنفس، فتسليم العمل بإتمامه إذا كان مثل الصّلاة و الصوم و الحجّ و حفر بئرٍ في دار المستأجر و أمثال ذلك مما لم يكن متعلّقاً بمال من المستأجِر بيد المؤجر، فقبل إتمام العمل لا يستحق الأجير المطالبة بالأجرة، و بعده لا يجوز للمستأجِر المماطلةُ. نعم إذا شرطا تأدية الأجرة كلًّا أو بعضاً قبل العمل صريحاً أو ضمنياً، كما إذا كانت العادة تقتضي التزام المستأجِر بذلك، كان هو المتَّبع. و أما إذا كان متعلّقاً بمال من المستأجر في يد المؤجر كالثوب يخيطه و الخاتم يصوغه و الكتاب يطبعه و أمثال ذلك، فالأقوى أن تسليمه بإتمام العمل أيضاً.
البهجت ۱۶- إذا تعلَّقت الإجارة بالعين ، فتسليم منفعتها ، بتسليم تلك العين ؛ وأمّا تسليم العمل في ما إذا تعلَّقت بالنفس ، فبإتمامه إذا كان مثل الصلاة والصوم وحفر بئر في دار المستأجر وأمثال ذلك ممّا لم يكن متعلَّقاً بمال من المستأجر بيد المؤجر ؛ فقبل إتمام العمل ، لا يستحقّ الأجير مطالبة الأجرة ؛ وبعده لا يجوز للمستأجر المماطلة .
نعم لو كان شرط منهما على تأدية الأجرة كلًا أو بعضاً قبل العمل صريحاً أو ضمنيّاً كما إذا كانت العادة تقتضي التزام المستأجر بذلك كان هو المتّبع .
وأمّا إذا كان متعلَّقاً بمال من المستأجر في يد المؤجر كالثوب يخيطه والخاتم يصوغه والكتاب يكتبه وأمثال ذلك ، ففي كون تسليمه بإتمام العمل كالأوّل ، أو بتسليم مورد العمل كالثوب والخاتم والكتاب ، وجهان على الوجه المتعارف في المورد الخاصّ ، بل قولان أقواهما الثاني فالاستحقاق بإيصال مورد العمل وبما يعدّ في العرف تسليماً للعمل ؛ فعلى الثاني لو تلف الثوب مثلًا على نحو لا ضمان عليه لا شيء عليه وللمستأجر الخيار لتعذّر تسليم المنفعة ، وعليه اجرة مثل العمل ؛ وإذا تلف مضموناً عليه ، فعليه البدل الواقعي وله الأجرة ، كما تقدّم .
وعلى الأوّل له الأجرة المسمّاة ومع الضمان عليه ، البدل الواقعيّ لمورد العمل التالف ؛ والعين المضمونة في التقديرين هي الموصوفة بالخياطة . والفرق بين القولين في استحقاق الأجرة المسمّاة أو أجرة المثل .
{امتناع المؤجر عن تسليم العين}
مسألة ۱۷- إذا بذل المستأجر الاُجرة، أو کان له حقّ أن یؤخّرها بموجب شرطهما و امتنع المؤجر من تسلیم العین المستأجرة یجبر علیه، و إن لم یمکن إجبارظ فللمستأجر فسخ الإجارة و الرجوع إلی الاُجرة، و له إبقاء الإجارة و مطالبة المؤجر بعوض المنفعة الفائتة، و کذا إن أخذها منه بعد التسلیم بلا فصل أو في أثناء المدّة، لکن في الثاني لو فسخها تنفسخ بالنسبة إلی ما بقي من المدّة، فیرجع إلی ما یقابله من الاُجرة.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۴۴- إذا بذل المستأجِر الأجرةَ، أو كان له حقُّ أن يؤخِّرها بموجب شرطهما و امتنع المؤجر من تسليم العين المستأجرة يجبر عليه و إن لم يمكن إجباره فللمستأجِر فسخ الإجارة و الرجوع إلى الأجرة، و له إبقاء الإجارة و مطالبة المؤجر بعوض المنفعة الفائتة. و كذا إن أخذها منه بعد التسليم بلا فصلٍ، أما إذا أخذها في أثناء المدَّة، فالأقوى ثبوت الخيار له في فسخ الكلّ أو البعض. البهجت ۱۷- إذا بذل المستأجر الأجرة ، أو كان له حقّ أن يؤخّرها بموجب شرطهما وامتنع المؤجر من تسليم العين المستأجرة ، يجبر عليه بواسطة الحاكم ، وإن لم يمكن إجباره فللمستأجر فسخ الإجارة والرجوع إلى الأجرة ؛ وله إبقاء الإجارة ومطالبة المؤجر بعوض المنفعة الفائتة ؛ وكذا إن أخذها منه بعد التسليم بلا فصل أو في أثناء المدّة ، لكن في الثاني لو فسخها تنفسخ بالنسبة إلى ما بقي من المدّة فيرجع إلى ما يقابله من الأجرة ، وكذا إن كان الممنوع بعض المنفعة ؛ وإن صحّ حصول الضرر بهذا التبعيض على المستأجر ، فله الفسخ في الكلّ أيضاً وأخذ كلّ المسمّاة وأداء أجرة المثل لخصوص المنفعة المستوفاة .
مسألة ۱۸- لو آجر دابّة من زید فشردت بطلت الإجارة؛ سواء کان قبل التسلیم أو بعده في أثناء المدّة.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۴۵- إذا آجر دابةً من زيد فَشَرَدَتْ من غير تقصير المستأجِر بطلت الإجارة، سواء كان قبل التسليم أو بعده في أثناء المدَّة. نعم إن شردت في أثنائها تبطل الإجارة بالنسبة إلى ما بقي منها و له خيار تبعُّض الصفقة.
البهجت ۱۸- لو آجر دابّة من زيد فشردت ، بطلت الإجارة ، وإن كان ذلك بتفريطٍ من المستأجر في حبس الدابّة ، ضمن بدل الحيلولة وليس له استرجاع الأجرة المسمّاة ، سواء كان قبل التسليم أو بعده في أثناء المدّة وانفساخها بالنسبة إلى ما بقي من المدّة .
{عدم استيفاء المنفعة مع فرض تسلَّم العين}
مسألة ۱۹-إذا تسلّم المستأجر العین المستأجرة و لم یستوف المنفعة حتّی انقضت مدّة الإجارة، کما إذا استأجر داراً استأجر داراً مدّة و تسلّمها و لم یسکنها، أو دابّة للرکوب و لم یرکبها حتّی مضت المدّة، فإن کان ذلک باختیار منه استقرّت علیه الاُجرة. و في حکمه ما لو بذل المؤجر العین المستأجرة فامتنع المستأجر من تسلّمها و استیفاء المنفعة منها حتّی انقضت المدّة. و هکذا الحال في الإجارة علی الأعمال فإنّه إذا سلّم الأجیر نفسه و بذلها للعمل و امتنع المستأجر من تسلّمه، کما إذا استأجر أحداً یخیط له ثوباً معیّناً في وقت معیّن و امتنع من دفع الثوب إلیه حتّی مضی ذلک الوقت فقد استحقّ علیه الاُجرة؛ سواء اشتغل الأجیر في ذلک الوقت مع امتناع المستأجر بشغل آخر لنفسه أو لغیره أو بقي فارغاً. و إن کان ذلک لعذر بطلت الإجارة و لم یستحقّ المؤجر شیئاً من الاُجرة إن کان ذلک عذراً عامّاً و معه لم تکن العین قابلة لأن تستوفی منها المنفعة، کما إذا استأجر دابّة للرکوب إلی مکان فنزل ثلج مانع عن الاستطراق أو انسدّ الطریق بسبب آخر أو داراً للسکنی فصارت غیر مسکونة؛ لصیرورتها معرکة أو مسبعة و نحو ذلک. و لو عرض مثل هذه العوارض في أثناء المدّة بعد استیفاء المستأجر مقداراً من المنفعة بطلت الإجارة بالنسبة. و إن کان عذراً یختصّ به المستأجر، کما إذا مرض و لم یتمکّن من رکوب الدابّة المستأجر ففي کونه موجباً للبطلان و عدمه و جهان، لا یخلو أوّلهما من رجحان، هذا إذا اشترط المباشرة بحیث لم یمکن له استیفاء المنفعة و لو بالإجارة و إلّا لم تبطل قطعاً.
الصافی : مسألة ۲۰۴۶- إذا تسلَّم المستأجِر العين المستأجَرَة و لم يستوفِ المنفعةَ حتى انقضت مدَّة الإجارة، كما إذا استأجر داراً مدةً و تسلَّمها و لم يسكُنها أو سيارةً للركوب و لم يركبها حتى مضت المدَّة، فإن كان ذلك باختيار منه استقرَّت عليه الأجرة. و في حكمه ما لو بذل المؤجر العين المستأجَرَة فامتنع المستأجِر عن تسلُّمِها و استيفاءِ المنفعة منها حتى انقضت المدةُ. و هكذا الحال في الإجارة على الأعمال، إذا سلَّم الأجير نفسَه و بذلها للعمل و امتنع المستأجِر من تسلُّمه، كما إذا استأجر أحداً يخيط له ثوباً معيَّناً في وقتٍ معيَّن و امتنع من دفع الثوب إليه حتى مضى ذلك الوقت، فقد استحقّ عليه الأجرة، سواء اشتغل الأجير في ذلك الوقت بشُغلٍ آخر لنفسه أو لغيره، أم لا. و إن كان ذلك لعذر بطلت الإجارة و لم يستحقّ الموجر شيئاً من الأجرة إذا كان عدم استيفائه المنفعة حتى مَضتِ المدّة بسبب عذرٍ عام لم تكن فيه العين قابلة لاستيفائها، كما إذا استأجر سيارةً للركوب إلى مكان فنزل ثلجٌ مانع، أو انقطع الطريق بسبب آخر، أو داراً للسكنى فصارت مَعْرَكةً أو مَسْبَعَةً و نحو ذلك. و لو عرضت مثل هذه العوارض في أثناء المدَّة بعد استيفاء المستأجِر مقداراً من المنفعة، بطلت الإجارة بالنسبة. و إن كان عذراً يختصُّ بالمستأجِر، كما إذا مرض و لم يتمكن من ركوب السيارة المستأجَرَة، فالأقوى عدم البطلان.
الگلپایگانی : مسألة ۲۰۴۶- إذا تسلّم المستأجر العين المستأجرة و لم يستوف المنفعة حتى انقضت مدّة الإجارة، كما إذا استأجر دارا مدة و تسلّمها و لم يسكنها أو سيارة للرّكوب و لم يركبها حتى مضت المدّة، فإن كان ذلك باختيار منه استقرّت عليه الأجرة. و في حكمه ما لو بذل المؤجر العين المستأجرة فامتنع المستأجر عن تسلّمها و استيفاء المنفعة منها حتى انقضت المدّة. و هكذا الحال في الإجارة على الأعمال، إذا سلّم الأجير نفسه و بذلها للعمل و امتنع المستأجر من تسلّمه، كما إذا استأجر أحدا يخيط له ثوبا معيّنا في وقت معيّن و امتنع من دفع الثوب إليه حتى مضى ذلك الوقت، فقد استحقّ عليه الأجرة، سواء اشتغل الأجير في ذلك الوقت بشغل آخر لنفسه أو لغيره، أم لا. و تستقرّ الأجرة على المستأجر أيضا إذا كان عدم استيفائه المنفعة حتى مضت المدّة بسبب عذر عامّ لم تكن فيه العين قابلة لاستيفائها، كما إذا استأجر سيارة للرّكوب إلى مكان فنزل ثلج مانع، أو انقطع الطريق بسبب آخر، أو دارا للسّكنى فصارت معركة أو مسبعة و نحو ذلك. و لو عرضت مثل هذه العوارض في أثناء المدّة بعد استيفاء المستأجر مقدارا من المنفعة، بطلت الإجارة بالنسبة. و إن كان عذرا يختصّ بالمستأجر، كما إذا مرض و لم يتمكّن من ركوب السيّارة المستأجرة، فالأقوى عدم البطلان.
البهجت ۱۹- إذا تسلَّم المستأجر العين المستأجَرة ولم يستوف المنفعة حتّى انقضت مدّة الإجارة كما إذا استأجر داراً مدّة وتسلَّمها ولم يسكنها أو دابّة للركوب ولم يركبها حتّى مضت المدّة استقرّت عليه الأجرة ، كان لعذرٍ خاصٍّ بالمستأجر أو لا .
وفي حكمه ما لو بذل المؤجر العين المستأجرة فامتنع المستأجر عن تسلَّمها واستيفاء المنفعة منها حتّى انقضت المدّة ؛ وهكذا الحال في الإجارة على الأعمال الموقّتة أو الجارية مجراها ؛ فإنّه إذا سلَّم الأجير نفسه وبذلها للعمل وامتنع المستأجر من تسلَّمه كما إذا استأجر أحداً يخيط له ثوباً معيّناً في وقت معيّن وامتنع من دفع الثوب إليه حتّى مضى ذلك الوقت فقد استحقّ عليه الأجرة ، سواء اشتغل الأجير في ذلك الوقت مع امتناع المستأجر بشغل آخر لنفسه أو لغيره أو بقي فارغاً .
مسألة الخاصة
{الخوف العام المانع عن استيفاء المنفعة أو تعريض المال إلى المخاطرة }
البهجت : وإن حدث خوفٌ عامٌّ منع المستأجر من استيفاء المنفعة أو المؤجر من تعريض المال إلى المخاطرة ، فهو في حكم تعذّر الانتفاع والتسليم في الوقت والانتفاع وينفسخ الإجارة في مقدار حدوث موجب الخوف ، ومن هذا القبيل ما إذا استأجر دابّة للركوب إلى مكان فنزل ثلج مانع عن الاستطراق أو انسدّ الطريق بسبب آخر ، أو داراً للسكنى فصارت غير مسكونة لصيرورتها معركة أو مسبعة أو نحو ذلك فإنّه يتّجه حينئذٍ الانفساخ أو خيار الفسخ ؛ وإن كان عذراً يختصّ به المستأجر كما إذا مرض ولم يتمكَّن من ركوب الدابّة المستأجرة فإن حصل العذر الخاصّ بالمستأجر في الاستيفاء الأعمّ من المباشري حال عدم تمكَّنه من الاستيفاء ولو بالإجارة ، فهو مورد الانفساخ إن عُدّ عذراً عامّاً في مورد الإجارة ، وعند اشتراط المباشرة ، فللمشروط له الخيار ؛ وعند تعلَّق الإجارة بخصوص مباشرته فالانفساخ أو خيار الفسخ للمستأجر ، لا يخلو من وجه .
{غصب العين المستأجرة }
مسألة ۲۰- إذا غصب العین المستأجرة غاصب و منع المستأجر عن استیفاء المنفعة فإن کان قبل القبض تخیّر بین الفسخ و الرجوع باُجرة المسمّی علی المؤجر لو أدّاها و بین الرجوع إلی الغاصب باُجرة المثل، و إن کان بعد القبض تعیّن الثاني.
الگلپایگانی ، الصافی :مسألة ۲۰۴۷- إذا غصب العين المستأجَرة غاصبٌ و منع المستأجِرَ من استيفاء المنفعة، فإن كان قبل القبض، تخيَّر بين الفسخ و الرجوع بأجرة المسمّى على المؤجِر، و بين الرجوع إلى الغاصب بأجرة المثل، و إن كان بعد القبض تعيَّن الثاني.
البهجت ۲۰- إذا غصب العين المستأجرة غاصب ومنع المستأجر عن استيفاء المنفعة ، فإن كان قبل القبض ، تخيّر بين الفسخ والرجوع بأجرة المسمّاة على المؤجر لو أدّاها ، وبين الرجوع إلى الغاصب بأجرة المثل ، وإن كان بعد القبض تعيّن الثاني .
مسألة ۲۱- إذا تلفت العین المستأجرة قبل قبض المستأجر بطلت الإجارة، و کذا بعده بلا فصل معتدّه به، و أمّا إذا تلفت في أثناء المدّة و بعد استیفاء المنفعة مدّة بطلت بالنسبة إلی بقیّة المدّة و یرجع من الاُجرة بما قابلها؛ إن نصفاً فنصف و إن ثلثاً فثلث و هکذا. هذا إذا تساوت اُجرة العین بحسب الزمان، و أمّا إذا تفاوتت تلاحظ النسبة؛ مثلاً: إذا کانت اُجرة الدار في الشتاء ضعف اُجرتها في باقي الفصول، و بقي من المدّة ثلاثة أشهر من الشتاء یرجع بثلثي الاُجرة المسمّاة، و یقع في مقابل ما مضی من المدّة ثلثها. و هکذا الحال في کلّ مورد حصل الفسخ أو الانفساخ في أثناء المدّة بسبب من الأسباب. هذا إذا تلفت العین المستأجرة بتمامها، و أمّا إذا تلف بعضها تبطل بنسبته من أوّل الأمر أو في أثناء المدّة.
الگلپایگانی ، الصافی :مسألة ۲۰۴۸- إذا تلفت العين المستأجرة قبل بدءِ زمان الإجارة، بطلت الإجارة، و كذا بعد بدئه و لكن بدون فصلٍ معتدٍّ به.
الگلپایگانی ، الصافی :مسألة ۲۰۴۹-إذا تلفتِ العين المستأجَرة في أثناء المدّة سواء استوفى بعض المنفعة أم لا، بطلت الإجارة بالنسبة إلى بقية المدة، و يرجع إليه من الأجرة بما قابلها نصفاً أو ثلثاً و هكذا، هذا مع تساوي الأجرة بحسب الأوقات، و مع التفاوت تلاحظ النسبة. و هكذا الحال في كل مورد حصل فيه الفسخ أو الانفساخ أثناء المدة. أما بالنسبة إلى ما مضى من الإجارة فلا يبعد ثبوت الخيار للمستأجر لتبعُّض الإجارة، فيرجع إلى أجرة المسمّى و يضمن أجرة المثل، و هكذا في كل موردٍ حصل فيه الفسخ أو الانفساخ أثناء المدَّة.
الگلپایگانی ، الصافی :مسألة ۲۰۵۰- إذا تلف بعض العين المستأجرة أثناء المدَّة، فتبطل الإجارة بنسبته و للمستأجر خيار التبعُّض، كما مرّ.
البهجت ۲۱- إذا تلفت العين المستأجرة قبل قبض المستأجر ، بطلت الإجارة على الأظهر ، وكذا بعده بلا فصل معتدّ به ، أي انكشف عدم إمكان الانتفاع بمورد الإجارة بلا اختيار أحدٍ ؛ وأمّا إذا تلفت في أثناء المدّة وبعد زمان استيفاء المنفعة مدّة ، بطلت بالنسبة إلى بقيّة المدّة ويرجع من الأجرة بما قابلها إن نصفاً فنصف وإن ثلثاً فثلث ، وهكذا .
هذا إذا تساوت اجرة العين بحسب الزمان ؛ وأمّا إذا تفاوتت ، تلاحظ النسبة ؛ مثلًا إذا كانت اجرة الدار في الشتاء ضعف اجرتها في باقي الفصول وبقي من المدّة ثلاثة أشهر من الشتاء ، يرجع بثلثي الأجرة المسمّاة ويقع في مقابل ما مضى من المدّة ثلثها ، وهكذا الحال في كلّ مورد حصل الفسخ أو الانفساخ في أثناء المدّة بسبب من الأسباب .
هذا إذا تلفت العين المستأجرة بتمامها ؛ وأمّا إذا تلف بعضها ، تبطل بنسبته من أوّل الأمر أو في أثناء المدّة .
{انهدام الدار المتعلَّق للإجارة}
مسألة ۲۲- إذا آجر داراً فانهدمت بطلت الإجارة إن خرجت عن الانتفاع بالمرّة، فإن کان قبل القبض أو بعده بلا فصل قبل أن یسکن فیها رجعت الاُجرة بتمامها و إلّا فبالنسبة کما مرّ، و إن أمکن الانتفاع بها في الجملة کان للمستأجر الخیار بین الإبقاء و الفسخ، و إذا فسخ کان حکم الاُجرة علی حذو ما سبق. و إن انهدم بعض بیوتها فإن بادر المؤجر إلی تعمیرها بحیث لم یفت الانتفاع أصلاً لیس فسخ و لا انفساخ علی الأقوی، و إلّا بطلت الإجارة بالنسبة إلی ما انهدمت و بقیت بالنسبة إلی البقیّة بما یقابلها من الاُجرة و کان للمستأجر خیار تبعّض الصفقة.
الگلپایگانی ، الصافی :مسألة ۲۰۵۱- إذا آجر داراً فانهدمت، بطلت الإجارة إن خرجت عن الانتفاع المقصود في الإجارة، فإن كان قبل القبض أو بعده بلا فصل قبل أن يسكن فيها، رجعت الأجرة بتمامها، و إلا فبالنسبة، و للمستأجر خيار التبعض كما مرّ. و إن أمكن الانتفاع بها ببعض ما وقع عليه العقد، كان للمستأجر الخيار بين الإبقاء و الفسخ، و إذا فسخ كان حكم الأجرة بالنسبة.
البهجت ۲۲- إذا آجر داراً فانهدمت ، بطلت الإجارة إن خرجت عن الانتفاع بالمرّة ولم يمكن إعادتها إلى إمكان الانتفاع المقصود بالإجارة ، فإن كان قبل القبض أو بعده بلا فصل قبل أن يسكن فيها أو يأتي زمان تلك السكنى وينقضي ، رجعت الأجرة بتمامها وإلَّا فبالنسبة كما مرّ . وإن أمكن إعادتها فإن أعادها على نحوٍ لم يفت من المنفعة شيءٌ لا تبطل وإلَّا فللمستأجر الفسخ ؛ وإن أمكن الانتفاع بها في الجملة كان للمستأجر الخيار بين الإبقاء والفسخ ، بل تبطل مع عدم إمكان الانتفاع للمنفعة الظاهرة المقصودة من الاستيجار كسكنى الدار ، أمكن غيرها أولا ، وإذا فسخ كان حكم الأجرة على حذو ما سبق .
وإن انهدم بعض بيوتها فإن بادر المؤجر إلى تعميرها بحيث لم يفت الانتفاع أصلًا ، ليس فسخ ولا انفساخ على الأقوى ، وإلَّا بطلت الإجارة بالنسبة إلى ما انهدمت وبقيت بالنسبة إلى البقيّة بما يقابلها من الأجرة وثبوت خيار تبعّض الصفقة مع البطلان في البعض ، لا يخلو عن شائبة إشكالٍ .
{تبعّض الأجرة بمقدار المنفعة المستوفاة في الإجارة الباطلة }
مسألة ۲۳- کلّ موضع کانت الإجارظ فاسدة، ثبت للمؤجر اُجرة المثل بمقدار ما استوفاه المستأجر من المنفعة، و کذلک في إجارة النفس للعمل، فإنّ العامل یستحقّ اُجرة مثل عمله. نعم یشکل استحقاق الاُجرة إذا کان المؤجر أو الأجیر عالمین ببطلان الإجارة، خصوصاً في الإجارة علی العمل، فالاحتیاط بالتصالح و التراضي لا ینبغي ترکه.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۵۲- إذا استأجر داراً و انهدم بعض غُرَفها، فإن بادر المؤجر إلى تعميرها بحيث لم يَفُتِ الانتفاع أصلًا، لم يكن فسخٌ و لا انفساخٌ على الأقوى، و إلا بطلت الإجارة بالنسبة إلى ما انهدم و بقيت بالنسبة إلى البقية بما يقابلها من الأجرة، و كان للمستأجر خيار تبعُّض الصفقة.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۵۳- كل موضع تفسد فيه الإجارة، يثبت للمؤجر أجرة المثل بمقدار ما استوفاه المستأجِر من المنفعة، و أجرة ما تلف في يده مضموناً عليه. و كذلك في إجارة النفس للعمل، فإن العامل يستحقّ أجرة مثل عمله إذا استوفاه المستأجِر أو كان بأمره، { الگلپایگانی : ما لم یکُن مغروراً }من غير فرق بين كونهما عالمين بالفساد أو جاهلين أو مختلفين.
البهجت ۲۳- كلّ موضع كانت الإجارة فاسدة ، ثبت للمؤجر أجرة المثل بمقدار ما استوفاه المستأجر من المنفعة ؛ وكذلك في إجارة النفس للعمل ، فإنّ العامل يستحقّ اجرة مثل عمله . نعم ثبوت أجرة المثل للأجير العالم بالفساد الذي لا يكون مأذوناً بإذنٍ خارجيّ على أيّ تقديرٍ محلّ تأمّل إن لم يكن إجماعٌ عليه ؛ فإنّ استحقاقه لها منوطٌ بإذن المنتفع بنحو خارج عن اقتضاء العقد وبعدم قصد العامل التبرّع ، واستحقاق اجرة المنفعة أو العمل لعدم مجّانيّة الدفع والعمل وإن كان الدافع والعامل عالماً بالفساد ؛ بل يمكن أن يقال : إذا أحرز عدم المجّانيّة القصديّة لدافع العين والعامل ، فقد أحرز تحليل القصد إلى الإجارة وإلى الدفع للاستيفاء أو العمل بالأجرة وإلَّا لزم المجّانية ، فلا فرق بين العلم بالفساد وعدمه واختلافهما فيه ، وهذا هو الأقرب .
{إجارة المشاع }
مسألة ۲۴- یجوز إجازة المشاع؛ سواء کان للمؤجر جزء مشاع من عین فآجره، أو کان مالکاً للکلّ و آجر جزءٍ مشاعاً منه کنصفه أو ثلثه، لکن في الصورة الاُولی لا یجوز للمؤجر تسلیم العین للمستأجر إلّا بإذن شریکه. و کذا یجوز أن یستأجر اثنان – مثلاً – داراً علی نحو الاشتراک و یسکناها معاً بالتراضي، أو یقتسماها بحسب المساکن بالتعدیل و القرعة، کتقسیم الشریکین الدار المشترکة، أو یقتسما منفعنها بالمهایاة، بأن یسکنها أحدهما ستّة أشهر ثمّ الآخر، کما إذا استأجرا معاً دابّةً للرکوب فإنّ تقسیم منفعتها الرکوبیّة لا یکون إلّا بالمهایاة بأن یرکبها أحدهما یوماً و الآخر یوماً – مثلاً – أو بالتناوب بحسب المسافة؛ بأن یرکبها أحدهما فرسخاً، ثمّ الآخر مثلاً.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۵۴- يجوز إجارة المشاع، سواء كان للمؤجر جزءٌ مشاعٌ من عينٍ فآجره، أو كان مالكاً للكل و آجر جزءاً مشاعاً منه كنصفه أو ثلثه، لكن في الصورة الأولى لا يجوز للمؤجر تسليم العين للمستأجر إلا بإذن شريكه، و لو عصى و سلَّم إليه، تترتب عليه آثار القبض الصحيح.
مسألة ۲۰۵۴- يجوز إجارة المشاع، سواء
البهجت ۲۴- يجوز إجارة المشاع ، سواء كان للمؤجر جزء مشاع من عين فآجره ، أو كان مالكاً للكلّ وآجر جزءاً مشاعاً منه كنصفه أو ثلثه ؛ لكن في الصورة الأولى لا يجوز للمؤجر تسليم العين للمستأجر إلَّا بإذن شريكه أو الاطمئنان برضاه ، فيجوز تكليفاً ؛ وكذا يجوز أن يستأجر اثنان مثلًا داراً على نحو الاشتراك ويسكناها معاً بالتراضي أو يقتسماها بحسب المساكن بالتعديل والقرعة ، كتقسيم الشريكين الدار المشتركة أو يقتسما منفعتها بالمهاياة بأن يسكنها أحدهما ستّة أشهر ثمّ الآخر ، كما إذا استأجرا معاً دابّة للركوب فإنّ تقسيم منفعتها الركوبية في غير الأرداف لا يكون إلَّا بالمهاياة ، بأن يركبها أحدهما يوماً والآخر يوماً مثلًا ، أو بالتناوب بحسب المسافة بأن يركبها أحدهما فرسخاً ثمّ الآخر مثلًا ؛ والأظهر في الأخيرين لزوم تعيين المبتدي في العقد وكذا تعيين مبدء شروعه في الأخير ؛ وبالجملة يلزم رفع الجهالة حين العقد .
{إجارة العين المستأجرة }
مسألة ۲۵- إذا استأجر عیناً و لم یشترط علیه استیفاء منفعتها بالمباشرة، یجوز أن یؤجرها بأقلّ ممّا استأجر و بالمساوي و بالأکثر. هذا في غیر البیت و الدار و الدکّان، و أمّا هي فلا یجوز إجرتها بأکثر ممّا استأجر إلّا إذا أحدث فیها حدثاً؛ من تعمیر أو تبیض أو تنظیف و نحو ذلک، و الأحوط إلحاق الخان و الرحی و السفینة بها أیضاً. و إذا استأجر داراً – مثلاً – بعشرة دراهم، فسکن بنصفها و آجر الباقي بعشرة – من دون إحداث حدث – جاز و لم یکن من الإجارة بالأکثر ممّا استأجر، و کذا لو سکنها في نصف المدّة و آجرها في باقي المدّة بعشرة. نعم لو آجرها في باقي المدّة أو آجر نصفها بأکثر من عشرة یکون من الإجارة بالأکثر المنهيّ عنها.
الگلپایگانی ، الصافی : مسألة ۲۰۵۵- يجوز أن يستأجر اثنان مثلًا داراً على نحو الاشتراك و يَسكُناها معاً بالتراضي، أو يقتسماها بحسب المساكن بالتعديل و القُرعة كتقسيم الشريكين الدار المشتركة، أو يقتسما منفعتها بالمُهاياة بأن يسكنها أحدهما ستة أشهرٍ ثمّ الآخر، كما إذا استأجرا معاً سيارةً للركوب فإن تقسيم منفعتها إذا لم يستعملاها معاً لا يكون إلا بالمهاياة، بأن يستعملها أحدهما يوماً و الآخَر يوماً مثلًا، أو بالتناوُب بحسب المسافة، بان يركبها أحدهما فرسخاً ثمّ الآخر، مثلًا.
البهجت ۲۵- إذا استأجر عيناً ولم يشترط عليه استيفاء منفعتها بالمباشرة ، يجوز أن يؤجرها بأقلّ ممّا استأجر وبالمساوي وبالأكثر .
هذا في غير البيت والدار والدكَّان والأجير ، وأمّا هي فلا يجوز إجارتها بأكثر ممّا استأجر إلَّا إذا أحدث فيها حدثاً من تعمير أو تبييض أو تنظيف أو نحو ذلك أو كان الأجرتان متغايرتين من حيث الجنس في غير الأجير ، ولا يترك الاحتياط في الدينار والدرهم ؛ والأحوط إلحاق الخان والرحى والسفينة بها أيضاً . وإذا استأجر داراً مثلًا بعشرة دراهم فسكن نصفها وآجر الباقي بعشرة من دون إحداث حدث ، جاز على الأظهر ولم يكن من الإجارة بالأكثر ممّا استأجر ويكون من الإجارة بالأكثر من اجرة القسط عند تقسيطها على الأبعاض ؛ وكذا لو سكنها في نصف المدّة وآجرها في باقي المدّة بعشرة . نعم لو آجرها في باقي المدّة أو آجر نصفها بأكثر من عشرة يكون من الإجارة بالأكثر المنهي عنها والأظهر جواز أخذ نتيجة الإجارة بالأكثر بالصلح أو الاشتراط في كلتي المعاملتين أو إحداهما .
{استئجار الغير للعمل المستأجر عليه }
مسألة ۲۶- إذا تقبّل عملاً من غیر اشتراط المباشرة و لا مع الانصراف إلیها، یجوز أن یستأجر غیره لذلک العمل بتلک الاُجرة و بالأکثر، و أمّا بالأقلّ فلا یجوز إلّا أحدث حدثاً أو أتی ببعض العمل و لو قلیلاً، کما إذا تقبّل خیاطة ثوب بدرهم ففصّله أو خاط منه شیئاً و لو قلیلاً، فلا بأس باستئجار غیره علی خیاطته بالأقّل و لو بعشر درهم أو ثمنه.
الصافی : مسألة ۲۰۵۶- إذا استأجر عيناً و لم يشترط عليه استيفاء منفعتها بالمباشرة، يجوز أن يؤجرها بأقل مما استأجر و بالمساوي و بالأكثر. هذا في غير الأجير و البيت و الدار و الدكان، فإنه لا يجوز إجارتها بأكثر مما استأجر، إلا إذا أحدث فيها حدثاً من تعميرٍ أو تبييضٍ و نحو ذلك، و الأحوط إلحاق الرحى و السفينة و الأرض بها.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
