سؤال: سرقفلى چيست؟ و آيا مشروع است يا خير؟
جواب: منشأ پيدايش قفلى از اين جاست كه چون مال الاجاره محل كسب ترقى مى كرد و مالك نمى توانسته اجاره را بالا ببرد يا مستأجر را از آن محل بيرون كند و گاهى يك محل كسب و مغازه سالهاى متمادى در دست مستأجر با همان مبلغ اجاره سابق باقى مى ماند، بدون اينكه چيزى به مال الاجاره افزوده شود و مالك نه قدرت داشته مستأجر را بيرون كند و نه بر مال الاجاره بيفزايد، در حالى كه نظاير محل مزبور چندين برابر اجاره داده مى شده است. براين اساس بايد گفت اين گونه محل كسبها و گرفتن سرقفلى روى آنها اقسامى دارد كه بعضى از آنها مشروع و حلال و بعضى از آنها نامشروع و حرام مى باشد و فعلا بعضى از اقسام آن را كه بيشتر محل سؤال و ابتلا است بيان مى كنيم:
1ـ مالك در اول امر كه مى خواهد مغازه و محل كسبى را به كسى اجاره دهد، مى تواند هر مقدارى كه بخواهد بعنوان سرقفلى از مستأجر بگيرد كه محل را به او اجاره دهد و گرفتن اين نوع سرقفلى مشروع و حلال است و پس از اجاره، مستأجر حق رجوع به مالك را ندارد.
2ـ اگر مستأجر حق داشته باشد (طبق قرارداد اوليّه اجاره) محل را به شخص ثالثى اجاره دهد، مى تواند از او مبلغى به عنوان سرقفلى بگيرد كه محل را به او اجاره دهد نه به ديگرى و اين نحو سرقفلى نيز حلال و بى مانع است و در اين صورت نيز مستأجر دوم حق رجوع به مستأجر اوّل را براى پس گرفتن سرقفلى ندارد.
3ـ اگر مستأجر در ضمن عقد اجاره يا غير آن با موجر شرط كند كه مال الاجاره را تا مدتى معين زياد نكند و علاوه حق بيرون كردن او را نداشته باشد. در اين فرض اگر مالك بخواهد او را خارج كند، مستأجر مى تواند مبلغى بعنوان سرقفلى از مالك براى اسقاط حق خود و تخليه محل بگيرد. اين قسم سرقفلى نيز حلال و مشروع است.
4ـ اگر مالك حق بالا بردن مال الاجاره و يا حق تخليه محل اجاره را داشته باشد در اين صورت پس از پايان مدت اجاره، مستأجر حق گرفتن سرقفلى ندارد و بدون رضايت و اذن مالك نمى تواند در محل بماند و اگر مالك اجازه ماندن در محل را نداد، مستأجر شرعاً موظف به تخليه محل است و ماندن او در محل حرام مى باشد و در اين فرض فرقى نيست بين اينكه اجاره كوتاه مدت بوده يا بلند مدت، چه بودن مستأجر در مدت اجاره موجب زياد شدن ارزش محل شده باشد يا نه، چه بيرون رفتن او از محل، موجب ضرر و زيان در كسب او بشود يا نشود و خلاصه در چنين فرضى گرفتن مبلغى به عنوان سرقفلى نامشروع، و گيرنده مديون و ضامن است.
5ـ در صورتى كه مالك مغازه اى را كه مثلا مال الاجاره ماهانه اش ده هزار تومان است ولى چون نياز به مبلغى پول دارد با رضايت مغازه را به مدت مثلا يك سال به ماهى دو هزار تومان اجاره مى دهد به علاوه مبلغ پانصد هزار تومان يا كمتر يا زيادتر بعنوان سرقفلى نقد مى گيرد و در ضمن شرط مى كنند تا زمانى كه مستأجر در محل مزبور ساكن است ماه به ماه و سال به سال اجاره را به همان دو هزار تومان تمديد كند و حق افزودن بر مال الاجاره نداشته باشد و چنانچه مستأجر بخواهد محل را به ديگرى اجاره دهد حق داشته باشد و مالك هم حق داشته باشد كه از شخص ثالث كه مغازه را اجاره كرده همان مال الاجاره اول يعنى فقط دو هزار تومان را بگيرد نه بيشتر و سال به سال اجاره را با همان مال الاجاره تمديد كند، در اين صورت مستأجر اول مى تواند محل را به مستأجر دوم اجاره دهد و واگذار كند و مبلغى هم بعنوان سرقفلى به همان مقدار كه خودش داده يا بيشتر يا كمتر، در مقابل رفع يد و تخليه محل از آن شخص كه به او اجاره داده و تحويل داده بگيرد و در اين فرض مالك حق مخالفت ندارد، چون مستأجر طبق شرطى كه كرده ذى حق بوده و حق گرفتن سرقفلى و واگذارى به غير را داشته است.
سؤال: چه راهى براى تصحيح معامله سرقفلى وجود دارد؟
جواب: براى مالك جايز است مقدارى به عنوان ماهيانه مال الاجاره قرار بدهد و مقدارى هم نقداً بگيرد و اين سرقفلى فى الحقيقه جزء مال الاجاره است و براى غير مالك جايز نيست مگر آنكه در ضمن عقد اجاره يا عقد خارج لازم ملتزم شود كه تا مستأجر راضى نشود به ديگرى اجاره ندهد و او هم قبول كند. در اين صورت اگر مستأجر بگويد چنانچه اين مقدار بدهى راضى مى شوم و خلع يد مى كنم، مانع ندارد.
سؤال: شخصى مغازه اى را بدون سرقفلى اجاره كرده است، آيا حق دارد بعد از انقضاى مدت اجاره، از موجر تقاضاى سرقفلى كند؟
جواب: در فرض سؤال، مستأجر حقى نخواهد داشت و بايد محل مورد اجاره را تخليه كند.
سؤال: شخصى مغازه اى را با سرقفلى معين، اجاره كرده است، حال بعد از انقضاى مدت اجاره كه مى خواهد سرقفلى را پس بگيرد، به موجر مى گويد سرقفلى امروز مغازه را بايد بدهى، نه سرقفلى سابق را كه من به تو دادم، آيا مستأجر مى تواند سرقفلى روز را بگيرد، يا بايد همان مقدار كه داده بگيرد نه بيشتر؟
جواب: در صورت گرفتن سرقفلى هنگام تخليه، تنها پولى را كه داده طلبكار است و نمى تواند پول بيشترى طلب كند. اگرچه قيمت سرقفلى بالاتر رفته باشد.
سؤال: شخصى بدون گرفتن سرقفلى مغازه خود را اجاره داده است، مستأجر بعد از مدتى مغازه را با گرفتن سرقفلى به فرد ديگرى مى دهد و مالك مغازه، نسبت به اجاره با مستأجر جديد اقدام مى كند، امّا در ضمن عقد اجاره تصريح مى كند كه نسبت به سرقفلى مغازه، ضمانت و مسؤوليتى ندارم، حال كه مستأجر دوم مى خواهد مغازه را تخليه و تحويل دهد از مالك مغازه ادعاى سرقفلى مى كند، آيا چنين حقى را دارد؟
جواب: در فرض سؤال كه مالك، در ضمن عقد اجاره، از خود سلب ضمانت نسبت به سرقفلى مأخوذه كرده، مديون سرقفلى مأخوذه نيست، مگر اين كه قانون خاصى در اين باره باشد
سؤال: اهالى محله اى زمينى را خريدارى كرده و زيرزمينى به عنوان مسجد در آن احداث كرده اند و پس از چند سال اقامه نماز در آن زيرزمين، طبقه فوقانى آن را تكميل كرده و چند سالى هم در طبقه بالا نماز خوانده اند وزيرزمين مسجد را به عنوان انبارى به كسى اجاره داده اند و اجاره آن را گرفته صرف مسجد كرده اند، آيا با گذشت چند سال اقامه نماز در آن محل و با توجه به اينكه مسجد متولى خاصى نداشته، مى شود گفت اين ساختمان حكم مسجد را دارد و احكام مسجد بر آن مترتب مى شود و نيز آيا اجاره دادن طبقه تحتانى آن جايز است؟و ضمناً مبالغى كه از طريق اخذ اجاره صرف ساختمان مسجد شده چه حكمى دارد؟و نيز صرف كردن آن براى مخارج عزادارى و ايام ماه مبارك جايز است يا نه؟
جواب: 1 ـ بلى در فرض سؤال كه آنجا را به عنوان مسجد ساخته اند حكم مسجد را دارد.
2 ـ زيرزمينى كه به عنوان مسجد ساخته شده مسجد است و اجاره آن صحيح نيست.
3 ـ آنچه از وجوه دريافتى مصرف شده احتياطاً اجاره كننده رضايت بدهد و حلال كند و آنچه مانده نيز بنابر احتياط با اجازه او به صرف نيازهاى همان مسجد برسد و اگر اجاره كننده راضى به مصارف فوق نشد گيرنده وجوه به هر نحو كه شده ـ ولو با برگرداندن وجوه ـ رضايت او را تحصيل كند.
سؤال: كارفرمايى شخصى را اجير كرده و از بى اطلاعى او نسبت به مزد كارگر استفاده كرده و نصف حقوق معمولى به او داده است، آيا كارفرما نسبت به حقوق تضييع شده ضامن است؟
جواب: اگر ثابت شود در وقت قرارداد كار و اجير شدن، مغبون شده و جاهل به غبن بوده و خيار غبن را اسقاط نكرده اند فعلاً كه فهميده است مى تواند اجرت المثل كار خود را مطالبه كند.
سؤال: اجاره دادن خانه به مبلغ معين مشروط به اينكه در صورت امكان خانه را گازكشى كند چه صورت دارد، با اينكه معلوم نيست چه وقت گازكشى مى شود و ضمناً مبلغ اجاره با بودن گاز و نبودن آن تفاوت فاحش دارد؟
جواب: اجاره فوق صحيح است و اين شرط ضررى به صحت آن نمى زند.
سؤال: قطعه زمينى جهت احداث مؤسسه اى عام المنفعه از طرف موجر در قبال مبلغ معينى مال الاجاره و براى مدت 29 سال اجاره داده شده و در مقدمه عقد اجاره آمده است كه در ضمن عقد خارج لازم، شرايط ذيل بين مؤجر و مستأجر تعهد و مورد قبول طرفين واقع شده است، يكى از شرايط اينكه كليه تأسيسات و ساختمانهاى احداثى كه طبق معمول محل در زمين مورد اجاره نصب و احداث مى گردد پس از انقضاءمدت اجاره مجاناً و بلاعوض متعلق به عين مستأجره مى باشد.
سؤال اين است:
1 ـ با توجه به عبارت ضمن عقد خارج لازم شرط شده است... آيا تحقق چنين شرايط نياز به تحقق عقد خارج لازم دارد يا با انعقاد قرارداد اجاره مستقر مى شود؟
2 ـ با توجه به اينكه ساختمان در زمان انعقاد عقد از نظر كمى و كيفى مشخص نبود آيا اين شرط باطل و مبطل است يا فقط مبطل است؟
3 ـ وقتى كه شرط شود ساختمان بايد در ظرف سه سال در زمين مستأجر ساخته شود آيا شرط تمليك ساختمانهاى احداثى به صاحب عين مستأجره بلاعوض به ساختمانهاى احداثى بعد از انقضاى سه سال سرايت مى كند؟
و آيا شرط تمليك مجاناً و بلاعوض هر چه روى زمين ساخته شود در انتهاى مدت اجاره بدون اينكه در زمان انعقاد قرارداد مشخص و يا وجود خارجى داشته باشد و يا اينكه در مالكيت شرط دهنده درآمده باشد صحيح است؟
جواب 1 ـ نياز به تحقق عقد خارج لازم نيست و اگر در ضمن عقد اجاره نيز شرط شود لازم الوفاء است.
جواب2 ـ خير، اين نوع جهالت مضر به صحت عقد نيست.
جواب3 ـ اگر شرط شده كه ساختمانهايى كه ظرف سه سال احداث مى شود مجانى باشد، در اين صورت آنچه بعد از سه سال احداث شده شامل نمى شود. ولى اگر شرط مقيد نباشد و بطور مطلق توافق كرده باشند كه كليه تاسيسات و ساختمانهاى احداثى مجاناً متعلق به عين مستأجره باشد، در اين صورت آنچه بعد از سه سال نيز احداث شده مجانى است. و ظاهراً تمليك و صرف نظر كردن از كليه ساختمانهاى احداثى اگر چه در وقت انعقاد قرارداد وجود خارجى نداشته باشد، اشكالى ندارد.
سؤال: چنانچه اجير در متن قراردادِ اجاره متعهد شود كه عمل را درمدّت مشخصى و تا زمان معلومى انجام دهد، ولى انجام كار بيش از آن مدّت طول بكشد در حالى كه زمان معلوم شده، براى انجام كار كافى بوده، اگر اين تأخير در اتمام كار، براى كارفرما و مستأجر سبب ضرر و زيان شود، آيا اجير و پيمانكار ضامن است و كارفرما حق مطالبه جبران خسارت و زيان وارده را دارد؟
جواب: خير در فرض مذكور پيمانكار حق دريافت خسارت و ديركرد را به هيچ وجه ندارد. و در صورت تأخير و عدم اتمام كار و زمان مقرر كارفرما مى تواند اجاره را فسخ كند و اجرة المثل اجير را بپردازد.
سؤال: اگر كاروان دارى با مسافرى قرارگذاشته كه مبلغى بگيرد و او را به عمره ببرد و تمام وسائل و امكانات اعم از گرفتن ويزا و بليط رفت و برگشت هواپيما و... به عهده كاروان دار باشد. از آنجا كه عربستان ويزا را در صورتى به مسافر زن مى دهد كه محرم همراه داشته باشد و مسافر و كاروان دار هم آگاه به آن بوده اند و مسافر هم محرم ندارد، چنانچه كاروان دار بپذيرد به هر طريقى كه شده ويزا را تهيه كند. مسافر هم با توجه به تعهد كاروان دار ثبت نام كرد و كاروان دار بليط را گرفت ولى سفارت عربستان به دليل نداشتن محرم، ويزا نداد و بليط باطل شد. خواهشمند است بفرماييد ضرر بليط به عهده مسافر است يا به عهده كاروان دارد؟
جواب: در فرض سؤال كه مضمون قرارداد يك عمره در مقابل مبلغى پول بوده است، حال كه كاروان دار نتوانسته اين زن را به عمره ببرد، حق دريافت وجهى را از او ندارد و مخارج صرف شده از كاروان دار تلف شده است.
سؤال: اين جانب مغازه اى را با سرقفلى به عنوان فرش فروشى اجاره كردم، ولى چون محل مناسب فرش فروشى نبود، به فكر تغيير شغل افتاده ام، ولى مالك مغازه با تغيير شغل موافق نيست; آيا اين جانب حق دارم بدون جلب رضايت او تغيير شغل بدهم؟
جواب: چنانچه در ضمن عقد اجاره شرط شده كه از مغازه فقط استفاده فرش فروشى شود لازم است طبق شرط عمل كنيد، يا موافقت صاحب مغازه را جلب كنيد و اگر در ضمن عقد چنين شرطى نشده است، اختيار با شما است و او حق ممانعت ندارد.
سؤال: جمعى از افراد مستضعف مركبات اداره كشاورزى را براى مدت 8 ماه اجاره كردند، در اوائل بهمن ماه بطور ناگهانى و بدون سابقه قبلى سرماى شديدى به مدت ده روز تمامى مركبات مورد اجاره را فاسد كرد، بطوريكه قابل استفاده نبودند. طبق گزارشات كارشناسى اداره كشاورزى و روزنامه اطلاعات و كارشناسان دادگسترى 80% ميوه ها نابود شده است و در اين معامله تاكنون مستأجرين اداره كشاورزى مبلغ ششصدميليون تومان ضرر كرده اند كه وزارت كشاورزى طلب اجاره كرده است و مستأجرين بصورتى مضطر مى باشند كه اگر تمام دارايى خود و اقوام خود را بفروشند قادر به پرداخت گوشه اى از اين خسارت نمى باشند. پرداخت مبلغ سيصد ميليون طلب وزارت كشاورزى از توان و قدرت مستأجرين خارج است، همچنين مستأجرين مبلغ چهارصد ميليون تومان نيز بدهكار بانك مى باشند كه بابت اجاره قبلاً پرداخت كرده، لذا از محضر آن فقيه عاليقدر استدعا مى شود نظر مبارك را مرقوم فرماييد.
جواب: ظاهر مدارك پيوستى اين است كه مورد سؤال خريد و فروش بوده است نه اجاره و در فرض سؤال كه معامله قطعى و باوجود شرايط انجام شده و آفت پس از تحويل مورد معامله به خريدار و شركاء پيش آمده است خسارات وارده متوجه خريدار و شركاء است و چيزى به عهده فروشنده نيست خصوصاً كه از شرايط ضمن عقد عدم تعهد فروشنده در قبال آفات ارضى و سماوى مى باشد و بر فرض اينكه مورد سؤال اجاره هم باشد باز حكم همان است كه بيان شد وخسارات وارده مربوط به مستأجر و شركاء است نه موجر.
ولى در چنين شرايطى مقتضى است مسؤولين مربوطه رعايت كرده و با فرض عدم قدرت آنان بر پرداخت پول مذكور راهى براى رفع اشكال در نظر بگيرند.
سؤال: اگر مغازه يا خانه اى را كسى اجاره كند، سپس ديگرى به او بگويد من مبلغى به شما سرقفلى مى دهم كه به من واگذار كنى و اين سرقفلى امروز معمول است، آيا صورت شرعى دارد يا نه؟
جواب: اگر مالك اجازه داده كه به غير واگذار كند، اگرچه به اين نحو كه مبلغى هم بگيرد، اشكال ندارد و اگر مالك اجازه نداده صورت شرعى ندارد و اگر دكان در اجاره مستأجر باشد و شرط مباشرت نشده باشد، مى تواند به غير اجاره بدهد. ولى به همان قيمتى كه اجاره كرده و نمى تواند به زيادتر از مال الاجاره قبل اجاره بدهد، مگر تعمير كرده باشد يا تغييرى در آن داده باشد.
سؤال: اينجانب مغازه اى را با پرداخت سرقفلى آن به نرخ روز در سى سال قبل اجاره كردم. چون مدّت اجاره سرآمده بود، چند سال با توافق طرفين مال الاجاره زياد شده و پرداخت گرديد. ولى در يكى دو سال اخير توافق حاصل نشده و قراردادى فيمابين نبوده است. مالك از طريق دادگاه درخواست اجرة المثل مغازه خود را كرده و در عرف مردم اجاره مغازه با خريد حقّ سرقفلى آن به مراتب كمتر از اجاره آن بدون خريد حق سرقفلى مى باشد و اصولا سرقفلى را مى خرند تا از مزاياى آن كه از جمله اجاره كمتر است استفاده كنند، آيا در اين فرض مالك مى تواند اجرة المثل مغازه خود را بدون واگذارى سرقفلى آن به مستأجر مطالبه كند؟
جواب: روشن نيست كه آيا سرقفلى را به مالك پرداختيد يا به مستأجر قبلى و آيا مستأجر قبلى حق گرفتن سرقفلى را داشته است يا نه و ظاهراً به مالك پرداخت نشده و مالك اصولا سرقفلى نگرفته و در اين صورت مى تواند مال الاجاره را به هرمقدارى كه مى خواهد بالا ببرد
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
(1).gif)
(1)(3).jpg)
.jpg)
