احکام اجاره

1- فوت مالک قبل از اتمام مدت قرارداد

سؤال: مرحوم پدرم مقدارى از املاک خویش را به کسى اجاره داده، تا درآمد آن بین وى و مستأجر بالمناصفه تقسیم شود. اکنون که پدرم مرحوم شده ورثه راضى به ادامه قرارداد نیستند. آیا قرارداد با موت مالک فسخ نمى شود؟

 پاسخ: قرارداد مربوط به باغ و امثال آن، که مدّتى براى آن در نظر گرفته شده، تا پایان مدّت معتبر است، و با موت مالک فسخ نمى شود، و ورثه باید تا پایان مدّت صبر کنند.

2- امانی بودن ید مستاجر

 سؤال: آیا در مدّت اجاره، مورد اجاره در ید مستأجر امانت محسوب مى شود؟ در این صورت، آیا مى توان آن را پس از انقضاى مدّت اجاره تحت عنوان استرداد امانت مطالبه نمود؟

 پاسخ: در این مدّت به منزله امانت است، و بعد از پایان مدّت باید به مالک اصلى یا وکیل او بازگردانده شود.

3- اجاره دادن منزل توسط مستاجر

سؤال:  فردى منزلى را به هزار تومان اجاره ماهانه، و یک میلیون تومان قرض الحسنه، رهن و اجاره مى کند. حال مى خواهد همین خانه را به شخص ثالثى به مبلغ پنجاه هزار تومان (بدون انجام کار خاصّى در منزل، مثل سفید کارى) اجاره دهد. چه حکمى دارد؟

 پاسخ: احتیاط آن است که چیزى در آن منزل اضافه کند، ولو سفید کردن، یا انداختن فرش اضافه، و مانند آن باشد.

4- منظور از کار زائد در اجاره منزل توسط مستاجر

سؤال:  این که فرموده اید: «فردى که منزلى را اجاره کرده و مى خواهد به فرد ثالثى به بهاى بیشترى اجاره دهد باید کار زائد در منزل انجام دهد» آیا این کار، شامل امور غیر ثابت (مثل نصب چند لامپ، یا گذاردن یخچال، یا فرش، یا تخت خواب، یا تلویزیون و مانند آن) نیز مى شود؟

پاسخ:  آرى شامل آن نیز مى شود.

5- تصرف در خانه ای که اجاره آن بصورت رهن کامل است

سؤال:  آیا نماز خواندن در خانه ای که آن را رهن کرده اند طوری که فقط مقداری پول در ابتدا به صاحب خانه داده اند و دیگر کرایه نمی دهند اشکال دارد؟و نماز ها باطل است؟اصلا پا گذاشتن در آن خانه درست است؟

 پاسخ: تصرف در چنین خانه ای اشکال دارد زیرا منافع خانه در مقابل پول قرار گرفته و این نوعی ربا است و هرگاه رهن و اجاره به صورت زیر باشد، صحیح است:

مالک ملک خود را به مبلغ کمى اجاره دهد، و در ضمن عقد اجاره شرط کند که مستأجر فلان مبلغ را به او وام دهد، و ملک مورد اجاره در مقابل آن وام رهن باشد.

6- اجاره 99 ساله ملک وقفی

سؤال:  زمینی وقفی است که مورد وقف آن مربوط به سالهای قدیم بوده چندین سال بیش به اجاره ۹۹ ساله خانه بهداشت درآمده اخیرا با اجازه مسوولین بهداشت قسمتی از آن جزو ساختمان گلزار شهدا و قسمتی جزو محوطه بیرون کوچه در آمده لطفا احکام آن را بیان فرمایید.

 پاسخ: زمین وقفی را نمی توان از صورت خودش خارج کرد بعلاوه اجاره 99 ساله نیز باطل است مگر اینکه مقید باشد که هر سه سال مال الاجاره را طبق قیمت جدید بپردازد.

7- دریافت درصدی از فروش علاوه بر کرایه مغازه از مستاجر

سؤال:  دریافت درصدی از فروش به جای درصدی از سود علاوه بر اجاره ی مغازه توسط موجر چه حکمی دارد؟

پاسخ: در صورتیکه چنین قراردادی داشته باشند می توانند به آن عمل کنند ولی در هر حال باید انصاف را رعایت کرد.

8- اجاره دادن پروانه کسب به دیگری

 سؤال: آیا اجاره دادن پروانه کسب به شخص دیگری شرعا حلال است یا حرام ؟

پاسخ:  مانعی ندارد.

9- اجاره دادن مورد اجاره به قیمت بالاتر

سؤال:  منزل شخصى را به مبلغى اجاره کرده ام سپس آن را به مبلغ بیشترى اجاره داده ام و رضایت صاحب خانه را نیز جلب کرده ام آیا این معامله صحیح است؟

پاسخ:  اجاره دادن آن خانه به بیشتر از آنچه که اجاره کرده اید اشکال دارد مگر این که وسایلى بر آن بیفرایید، مانند اضافه کردن فرش و کمد و امثال آن.

10- میزان اجرت اجیر در صورت عدم تعیین

سؤال:  اگر کسى دیگرى را جهت یک ختم قرآن براى پدرش اجیر نماید امّا مبلغ را تعیین نکند و اکنون بعد از قرائت، اجیر تقاضاى مبلغ زیادى دارد که موجر آن را پرداخت نمى نماید، حکم مسأله را بیان نمایید؟

پاسخ:  باید اجرة المثل را مطابق عرف وعادت بپردازد و بیشتر از آن لازم نیست.

11- تصرف مستاجر بعد از انقضای مدت اجاره

سؤال:  تصرّف مستأجر بعد از انقضاى مدّت اجاره و بدون رضایت مالک در مغازه یا ساختمان مسکونى چه حکمى دارد؟ با این که در قانون مدنى نظام اسلامى اگر مؤجر نیاز شخصى نداشته باشد حقّ را در تصرّف به مستأجر مى دهند و لو مالک رضایت نداشته باشد.

پاسخ:  تصرّفات او در صورت عدم رضایت جایز نیست مگر در موارد ضرورت و اضطرار، آن هم به مقدار ضرورت و اضطرار.

12- شرط عدم اجاره مجدد عین مستأجره توسط موجر

سؤال:  اگر موجر با مستاجر شرط کرده باشد که نمی تواند عین مستاجره را اجاره دهد و با توجه به اینکه مستاجر مالک منافع شده آیا این شرط لطمه به مالکیت خصوصی نمی زند؟

 پاسخ: مستاجر، مالک منافع است نه مالک عین و باید طبق قرارداد خود عمل نماید.

13- شراکت در اجاره و رهن منزل مسکونی

سؤال:  دو نفر با هم یک خانه رهن و اجاره می کنند و به طور توافقی پول رهن و اجاره را می پردازند به این صورت که یکی پول رهن را بیشتر از دیگری می دهد و شریکش نیز پول اجاره بیشتر می دهد (و در کل هر دو هم پول رهن و هم پول اجاره می دهند) آیا این کار اشکال شرعی دارد؟

پاسخ:  اشکالی ندارد.

14- شرط پرداخت مبلغ دیرکرد در صورت تأخیر در اجاره

سؤال:  اگر در حین عقد اجاره بین موجر و مستأجر یکی از شروط به شرح ذیل باشد، آیا به لحاظ شرع، این شرط مشروع است؟

«مستأجر متعهد می گردد در صورت دیرکرد اجاره، روزانه مبلغ پنجاه هزار تومان به موجر پرداخت نماید»

 پاسخ: هرگاه به صورت شرط ضمن العقد باشد اشکالی ندارد.

15- دادن و گرفتن چک تخلیه در اجاره

سؤال:  آیا دادن و گرفتن چک تخلیه که در حال حاضر در بنگاه های معاملاتی عرف شده است با توجه به این که اولاً مستأجر در زمان صدور آن علم به موضوع دارد که توان پرداخت مبلغ را ندارد و ثانیاً به خاطر عرفی بودن در صورت عدم تحویل چک، منزل به وی اجاره نمی دهند از نظر شرعی دارای اشکال است یا خیر؟

پاسخ:  هرگونه تعهدی برای تخلیه در مورد مقرّر با رضایت طرفین اشکالی ندارد.

16- حکم اجاره در صورت فوت مالک یا مستأجر

سؤال:  رأی فقهی جنابعالی در صورت فوت هر یک از موجر یا مستأجر قبل از اتمام مدت اجاره چیست؟

 پاسخ: اجاره با مرگ صاحب ملک یا مستأجر باطل نمى شود و آن حق تا آخر مدّت براى ورثه آنها باقى مى ماند، ولى اگر شرط کرده اند که مستأجر شخصاً از آن ملک استفاده کند نه دیگرى، صاحب ملک حق دارد باقیمانده مدّت را فسخ کند.

17- تلف شدن عین مورد اجاره

 سؤال: حکم فقهی جنابعالی در مورد ضامن بودن یا نبودن مستأجر در اجاره ی عین چیست؟

 پاسخ: اگر چیزی را که اجاره کرده تلف شود یا معیوب گردد چنانچه در نگهداری آن کوتاهی نکرده و در استفاده از آن زیاده روی ننموده باشد، ضامن نیست.

18- ضامن خسارت وارده در اجاره نفس

سؤال:  نظر فقهی جنابعالی در مورد ضامن بودن یا نبودن اجیر در اجاره ی نفس چیست؟

 پاسخ: در صورتی که اجیر مقصّر باشد کسی ضامن خسارت وارده به نفس او نیست و اگر اجیر کننده سبب شده باشد ضامن است.

19- جریان خیارات در عقد اجاره

سؤال:  آیا خیاراتی که در معاملات درنظر گرفته شده ، در عقد اجاره هم قابل اجرا است ؟

 پاسخ: خیار غبن و خیار عیب و خیار تدلیس و مانند آن جاری می شود.

20- بطلان عقد اجاره با فوت اجیر

 سؤال: آیا فوت مستاجر یا اجیر در اجاره ی نفس قبل از اتمام مدت اجاره تاثیری در عقد اجاره دارد ؟

 پاسخ: فوت مستاجر سبب بطلان نمی شود ولی فوت اجیر سبب بطلان اجاره می شود.

21- اجاره ی مجدد عین مستاجره و عمل

 سؤال: اجاه ی مجدد عین مستاجره توسط مستاجر و اجاره ی مجدد عمل توسط اجیر صحیح است ؟

 پاسخ: خانه یا دکّان یا چیز دیگرى را که اجاره کرده نمى تواند به دیگرى اجاره دهد، مگر این که چنین حقّى به مستأجر داده شده باشد.

کسى که خانه یا مغازه یا اطاقى را اجاره کرده و حق دارد به دیگرى واگذار کند نمى تواند به زیادتر از آن مبلغ اجاره دهد مگر این که کارى (مانند تعمیر و سفید کردن یا گذاردن قفسه و فرش) در آن انجام داده باشد تا مقدار اضافى در برابر آن قرار گیرد.

22- اجاره کردن ملک غصبی

سؤال:  ملکی را شخصی غصب کرده است و آن را بنا کرده است می توان به عنوان مستأجر ملک را اجاره نمایم؟

پاسخ:  چنانچه یقین به غصبی بودن ملک دارید نمی توانید آن را اجاره کنید.

23- دندانه نمودن گوسفند

سؤال:  در روستا معامله انجام می شود به نام دندانه نمودن گوسفند به این ترتیب که صاحب گوسفند، گوسفندان خود را به شخصی می دهد مثلا 10 گوسفند خود را به شخصی می دهد به مدت یک سال یا دو سال یا بیشتر و سالانه به ازای هر گوسفند 30 هزار تومان از آن فرد می گیرد و در پایان هم اصل گوسفند خود را می طلبد و اگر تلف شده باشد باید به همان تعداد و کیفیت فرد مقابل صاحب گوسفند جایگزین نماید و ضمناً در این مدت نماات گوسفند به فرد مقابل تعلق می گیرد و چیزی شبیه اجاره دادن گوسفند می باشد. آیا این معامله شرعی است؟

 پاسخ: این کار اشکالی ندارد ولی در صورتی که گوسفندی بدون مسامحه و کوتاهی شخص اجاره کنند تلف شود، ضامن نیست.